Fideicomisos de Construcción | serviciosimpositivos

FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN

FIDEICOMISO INMOBILIARIO DE CONSTRUCCIÓN

CÓMO CONTABILIZAR LAS ADHESIONES AL CONTRATO

I.- INTRODUCCIÓN

En este documento nos abocaremos a estudiar un tema muchas veces “olvidado” en materia de negocios inmobiliarios de construcción en los cuales se involucra a un contrato de fideicomiso; seguramente porque, en realidad, no debe estar siempre presente en las estructuras fiduciarias y, de hecho, bien podría llamar a la reflexión de quién deba practicar las registraciones independientemente de si estamos o no trabajando con este tipo de estructuras quedando, muchas veces (y hasta lamentablemente), “fuera del radar del analista del negocio” debido a que, en lo particular de las estructuras fiduciarias, la cuestión jurídica, económica y hasta tributaria suele ser la que “desvela” la conciencia del planificador inmobiliario.

Por ello en este documento nos ocuparemos de la contabilidad del negocio inmobiliario de construcción vehiculizado mediante un contrato de fideicomiso y, particularmente, se colocará el foco en como contabilizar los contratos de adhesión al fideicomiso, cada uno de los aportes y los derechos y obligaciones de las partes.

No entraremos en la discusión sobre si un fideicomiso debe o no llevar contabilidad y, de ser el caso, “que tipo de contabilidad” o con que formalidades esta debe ser llevada no nos ocuparemos de las responsabilidades del administrador fiduciario en cuanto a rendición de cuentas, de los diferentes formatos que esta puede presentar o incluso de las normas contables a aplicar a las diferentes variantes de negocios fiduciarios que habilita la norma de fondo.

Asumimos que el Administrador Fiduciario comprende la importancia de llevar contabilidad, que esta contabilidad es llevada conforme las normas del Código Civil y Comercial y esta se encuentra resumida, expuesta y medida conforme las normas profesionales contables aprobadas por la FACPCE y, en su caso, por el Consejo Profesional en Ciencias Económicas jurisdiccional que corresponda.

De lo dicho, nuestro objeto de estudio será la exposición y medición de las adhesiones al contrato de fideicomiso o de las ventas de unidades funcionales objeto de contrato y, con ello, analizaremos las diferentes opciones negociales que determinarán la magnitud de los activos (por cuentas de créditos) y pasivos (por deudas con los adherentes o compradores de unidades) a exponer en el juego de estados contables.

La importancia será fundamental si consideramos que la imposición patrimonial actual en este tipo de estructuras (al margen de que se encuentre en tela de juicio la constitucionalidad del Impuesto a la Ganancia Mínima presunta en algunos casos extremadamente puntuales debemos considerar la hipótesis de gravabilidad total) la imposición “patrimonial” será valorada conforme el Activo de la estructura fiduciaria y, por tanto, claramente no será lo mismo encontrar un activo correspondiente a la partida de créditos fiduciarios por el total del compromiso de fondos a recibir que, solamente, por el valor recibido a la fecha de corte informativo (que suele ser el 31 de diciembre de cada año junto con el cierre del ejercicio fiscal).

De lo dicho, como premisa inicial, es necesario recordar que en los negocios fiduciarios siempre se debe considerar el negocio subyacente. En el caso de las estructuras fiduciarias con objeto inmobiliario, considerando la diversidad de formas en las que estos negocios pueden organizarse (sobre la base de la libertad contractual de las partes) el primer elemento a analizar es si el negocio se instrumenta para perfeccionar una venta de inmuebles construido o bien si, por el contrario, hay un compromiso de aporte a riesgo del fiduciante adherente (donde el negocio subyacente ya no sería un negocio inmobiliario de compraventa de inmuebles, “a futuro” si se quiere, sino un negocio de construcción con traslación de riesgos al fiduciante).

Asimismo, en el caso de que se trate de un negocio de construcción de inmuebles con traslación de riesgos al fiduciante adherente será necesario advertir si hay posibilidad o no de que este fiduciante, que originalmente se compromete a realizar un aporte determinado, ante su incumplimiento puede sufrir la “rescisión” de sus derechos respecto de su posición contractual para recibir el producto dinerario de la liquidación de dicha posición.

Esta breve introducción ha sido realizada con el único objetivo de advertir que no existe un fideicomiso igual a otro y que las estructuras fiduciarias de construcción al costo encierran un negocio jurídico pero, puntualmente, un negocio económico que será particular en cada estructura no pudiendo, con ello, pretender que por el simple hecho de estar trabajando con una estructura fiduciaria el método contable deberá seguir a aquel instrumentado por alguna otra estructura fiduciaria de construcción a la que, en algún momento, se hubiera tenido acceso o bien se hubiera analizado que corresponde.

Esto que parece una verdad “de Perogrullo” lamentablemente no es así; he visto diferentes posiciones sobre el tema pero, al momento de indagar, no me han satisfecho las explicaciones o aclaraciones recibidas.

Para la confección de este documento he intentado alejarme del lenguaje “técnico” siendo el destinatario del mismo no solamente aquellas personas vinculadas con las ciencias económicas o ciencias jurídicas sino, en realidad, que el destinatario del mismo es toda aquella persona que se encuentre planificando un negocio inmobiliario bajo una estructura fiduciaria para lo cual creo importante, hacer llegar, este tema, pocas veces discutido, pero económicamente valioso.

II.- PAUTAS CONTABLES

Lo primero que debemos recordar es que no existe una norma contable profesional que determine “como llevar la contabilidad”. Para ello contamos con las normas dispuestas en la Sección 7 de la Ley 26.994; pautas que no han sido modificadas, en esencia, de lo que anteriormente supo disponer el Código de Comercio de la Nación donde, en normativa actual, dispone que la contabilidad debe ser llevada sobre una base uniforme de la que resulte un cuadro verídico de las actividades y de los actos que deben registrarse, de modo que se permita la individualización de las operaciones y las correspondientes cuentas acreedoras y deudoras. Los asientos deben respaldarse con la documentación respectiva, todo lo cual debe archivarse en forma metódica y que permita su localización y consulta.

Las normas contables profesionales establecerán pautas para la exposición y medición de las partidas contables e informes de uso general los cuales, se sabe, trascenderán a terceros siendo uno de esos “terceros” interesados los diferentes organismos de contralor y de fiscalización.

Considerando la pauta dada por la Ley 26.994, de lo cual buscaremos realizar la contabilización de nuestras operaciones de forma tal que permita obtener “un cuadro verídico de los negocios” pasemos a analizar una operación fiduciaria habitual generadora de la incertidumbre que este paper pretende poner en discusión:

Activo Subyacente: Unidad Funcional en inmueble a construir

Contrato: Fideicomiso Inmobiliario

Valor: Valor actual Estimado $ 1.500.000,00

Pago al momento de adhesión: $ 150.000

Como hemos mencionado ya en nuestra introducción, la contabilización dependerá del negocio subyacente (venta o adhesión) siendo habitual que, en este tipo de estructuras, se realice el asiento de la siguiente manera y al momento de la suscripción del contrato y recepción del precio mencionado:

Ahora bien, el planteo que se realizará en este documento es que este asiento no siempre está correctamente registrado porque, nuevamente, la registración dependerá del negocio subyacente y, con ello, solo será correcto el asiento mencionado en aquellos casos en que este negocio subyacente coincida con la registración aquí mencionada.

Claramente no es “tolerable” una mecánica contable como la expuesta dado que, de lo dicho, debe quedar claro al lector que adolece de una falta de análisis del negocio jurídico y económico encarado en el contrato de fideicomiso.

De lo dicho es que entiendo que la registración contable deberá ser realizada sobre la base de la totalidad del contrato para después, en el caso de ser coincidente con el negocio subyacente, la partida sea ajustada, en cuanto a su exposición en el Estado de Situación Patrimonial conforme las Normas Contables Profesionales que, puntualmente, la RT 17 indica que serán compensables créditos y deudas recíprocos.

Por lo expuesto, la registración propuesta será la siguiente:

Ventajas de este registro inicial en comparación con el registro que “habitualmente” encontramos:

a.- Permite conocer a las cuentas patrimoniales el total del negocio proyectado por fiduciante

b.- A los fines de “contabilidad gerencial” permite desagregar los créditos corrientes y no corrientes de manera de advertir la sostenibilidad financiera del negocio en el tiempo.

c.- A los fines expositivos y según requiera el negocio subyacente las partidas podrán ser compensadas para que, contablemente y en su exposición, los activos y pasivos no se encuentren sub-valuados o sobre-valorados.

d.- Veremos mas adelante que los contratos de fideicomiso, ante el abandono de la posición fiduciaria establece un término mínimo de meses para realizar la notificación de manera tal que, en el caso de una suscripción contractual por $ 1.500.000 a 15 meses de $ 100.000 donde la notificación debe ser realizada con 60 días de anticipación sin derecho a reintegro, entonces, al momento de compensar las partidas a fines de exposición y composición del Juego de Estados Contables conforme Normas Contables Profesionales, la partida de crédito fiduciario demostraría un saldo de $ 200.000,00 el cual, por contrato fiduciario, el administrador está obligado a perseguir.

CREDITO APORTE FIDUCIARIO 1.500.000,00

POSICION COMPENSABLE RT 17 -1.300.000,00

CREDITO FIDUCIARIO NETO 200.000,00

Pensemos solamente, por un instante, del valor probatorio en sede comercial de los libros de comercio llevados conforme a derecho en aquella hipótesis en la que el Fiduciario deba reclamar el crédito de $ 200.000,00 aquí exteriorizado. Una contabilidad llevada conforme las normas de la Sección 7 Ley 26.994 y que claramente exteriorice las consecuencias económicas del negocio jurídico instrumentado en el contrato fiduciario y su adhesión será una prueba adicional (en este caso una pericial contable) de la que podrá servirse el administrador fiduciario para probar su pretensión.

III.- DIFERENCIANDO EL NEGOCIO SUBYACENTE

Tal como se ha advertido, en cuanto a negocios fiduciarios orientados a la construcción de un inmueble, podemos encontrar innumerables cantidades de ejemplos; de hecho, sería imposible pensar que, en este documento, se pueda abarcar la totalidad de formas de organizar el negocio fiduciario de construcción de inmuebles.

Sin embargo entendemos que las pautas brindadas son lo suficientemente amplias como para llamar a la reflexión no solo del analista contable, del analista tributario o del operador jurídico sino que, además, deberán ser útiles para llamar el atención del desarrollador inmobiliario.

III.a.- FIDEICOMISO AL COSTO – ADHESIONES

La primer hipótesis será encontrarnos con un contrato de fideicomiso de construcción al costo en el cual, cada fidudicante, se incorpora al mismo por un contrato de adhesión siendo la característica fundamental de este negocio fiduciario la traslación de riesgo económico al fiduciante adherente

Como se ha dicho, en este tipo de negocio fiduciario encontraremos que el riesgo está ubicado en el fiduciante – beneficiario – fideicomisario de manera tal que los riesgos no son solamente económicos sino también en cuanto a la posibilidad de terminar o no la obra. De lo dicho, el negocio estipula la obligación de integrar el fondo hasta que se termine la obra.

Como contraparte y siendo que se requiere que todos paguen, el administrador fiduciario tiene derecho a perseguir el cobro de sus acreencias de manera tal que en el contrato podes encontrar dos variantes:

OPCION 1: Es común que se estipule un procedimiento para el caso de mora puntual de manera tal que, superado un determinado plazo, al margen del interes que se le cobre, el fiduciante quedará “resignado” de su posición contractual y el fiduciario estará obligado a ubicar otro fiduciante que le interese la posición o vender la posición o la unidad.

En este tipo de contratos se realiza la venta de la unidad funcional, se liquidan los gastos y se restituyen los valores al fiduciante ante moroso. De esta manera los elementos a destacar de este tipo de negocio fiduciario es a.- traslación total del riesgo del negocio, b.- posibilidad de no recibir finalmente la unidad funcional.

En esta hipótesis entiendo que la partida se expone el ACTIVO no cobrado neto del PASIVO no obligado con cada fiduciante de manera tal que, en el Estado Patrimonial solo figura el PASIVO solo figura el valor del que efectivamente integró.

Siguiendo con la contabilización propuesta para este tipo de negocio fiduciario, considerando un cierre contable transcurrido el pago de 10 posiciones mensuales pagas los asientos propuestos serían los siguientes:

Asientos propuestos

Una consideración que no quisiera dejar de hacer es presentar el caso de aquellos contratos de fideicomisos que estipulan que la mora en el pago del aporte mensual que puede generar incluso la pérdida de la posición contractual llevando la misma hacia un vehículo liquidatorio de sus derechos, se perfeccionará superado un lapso de tiempo en el cual no se hiciera efectivo el cobro del pago mensual comprometido.

Para ilustrar el punto supongamos que la mora que derivará en la liquidación de la posición contractual se opera cuando se presenten tres cuotas impagas. De lo dicho se advierte que, ante la mora de las cuotas mencionadas el fiduciante no se libera de su obligación de pago sino que será obligación del fiduciario perseguir el cobro de las mismas incluso con el producido de su liquidación de posición contractual.

De lo dicho, en esta hipótesis, entiendo necesario reflejar el mencionado crédito en los estados contables toda vez que no se trata de una posición deudora compensable con una posición acreedora sino que, efectivamente, representa un crédito para con la cuenta fiduciaria.

Se presenta la sugerencia registral:

Asientos propuestos

Nótese que registrar, en este caso, el pasivo por lo efectivamente percibido llevaría a una exposición de un pasivo fiduciario valorado en $ 600.000 sin mesura de un activo por créditos pendientes de integración que, como se ha mencionado, el fiduciario se encuentra obligado a perseguir y el deudor no se puede liberar de dicho pago posición que quedará resuelta con la liquidación de gastos inherentes a la venta de la unidad funcional (o liquidación de la posición contractual) según mande el contrato fiduciario

OPCION 2: Puede ser que en el contrato no figure la posibilidad de que, ante la mora en la integración de los pagos fiduciarios, no se contemple la posibilidad de liquidar la participación contractual o vender la unidad funcional. En este caso la contabilización y sus resultados serán los expuestos en OPCION 1 a lo cual podremos agregar que, a medida que se perfeccione la exigibilidad de las cuotas, las posiciones de crédito por integraciones fiduciarias deberán reconocer cada uno de los créditos mensuales y las consecuencias de las moras (intereses y otros recargos) como se detalla en el segundo esquema de registro en la opción comentada.

De lo dicho se detalla:

Asientos propuestos para el caso de integraciones de cuotas periódicas sin mora

Se advierte que, en el registro de integraciones no existirá diferencia.

El resultado de los asientos propuestos, al cierre de ejercicio y suponiendo que no han existido obras u otras inversiones sería el siguiente:

III.B.- FIDEICOMISO INMOBILIARIO – VENTA DE UNIDADES

Los contratos de fideicomisos inmobiliarios en construcción pueden encerrar un negocio subyacente que será la construcción y venta de inmuebles donde, a mi criterio, lo que existirá siempre será la obligación de entregar un inmueble (en cantidad, calidad, plazo y precio) según lo pactado y, como contrapartida, el derecho a cobrar el valor convenido.

De lo dicho, en el caso de una operación de venta deberemos reconocer que, lo común, serán aquellas donde lo que existe siempre es el derecho a cobrar con mas los recargos pero no la posibilidad de rescisión del contrato (salvo pacto en contrario) dado que, las rescisiones de operaciones en este tipo de negocios lesionan la salud financiera del negocio total.

En cuanto al riesgo del negocio constructivo puede ser que el negocio fiduciario coloque el factor en el desarrollador inmobiliario. En este tipo de negocios, independientemente de que exista un tercero que soporte el riesgo, hay que ver que pueden presentarse dos opciones.

1.- que existan adherencias y posibilidad de que se venda o liquide la posición contractual ante la existencia de incumplimientos de parte del comprador con lo cual la mecánica contable apropiada sería la detallada en OPCION 1.

2.- que existan ventas o adherencias donde NO SE PUEDA vender o liquidar la unidad o posición contractual. El negocio aquí mencionado entonces será una venta a plazo de manera tal que se deberá registrar el pasivo y crédito inicial por el valor originalmente convenido para registrar, posteriormente, cada una de las cobranzas realizadas

El negocio, como ha sido descrito, es una operación de venta, un pacto comercial y hay una obligación cierta de entregar.

En cuanto a la mecánica contable propuesta encontramos la siguiente:

Asientos Diarios

Por último cabe destacar lo que indica la RT 17 respecto de bienes de producción prolongada debiendo considerar que estamos trabajando sobre un proceso industrial para lo cual, en mi opinión, incluso la contabilidad debe ser trabajada y pensada considerando para llevar contabilidad de costos.

IV.- RESUMEN

La contabilidad no solo es un método de registro sistemático de operaciones con trascendencia económico ni un sistema de información para la toma de decisiones. La contabilidad también es un elemento exteriorizador de derechos y obligaciones que si bien no será constitutivo de los mismos puede ser la fiel expresión de las intenciones de las partes al contratar o bien del reconocimiento unilateral o mutuo de derechos y obligaciones recíprocos.

La contabilidad al margen de ser la base para liquidar las obligaciones tributarias será también un elemento de prueba en pleitos judiciales que, bien llevada y con todas las formalidades que la norma requiere, puede incluso decidir la suerte del pleito judicial.

La función de la contabilidad es recibir la consecuencia económica de un hecho jurídico (siempre nos estaremos moviendo en el marco de hechos jurídicos) de manera tal que solo podremos comprender las consecuencias de los negocios habiendo reflexionado, detenidamente, sobre los derechos y obligaciones que, jurídicamente, se devenguen entre las partes.

De lo dicho, si la contabilidad es fuente de información, es una herramienta para determinar las obligaciones fiscales, es un elemento de prueba en pleito judicial, no debe pasar inadvertida para el analista o planificador fiduciario dado que, conforme instrumente el negocio fiduciario, deparará diferentes consecuencias económicas y será su obligación asegurarse que las mismas se encuentren debidamente expuestas en sus estados contables.

El presente documento ha pretendido ser simplemente una muy breve exposición. No me he detenido en cuestiones de medición de resultados en el tiempo conforme manda la RT 17 CPCECABA ni en la contabilización de intereses por moras, incremento de valores mensuales por aplicación de índices de actualización de costos proyectados de obra ni, naturalmente, en las consecuencias tributarias de los mencionados eventos.

Fideicomiso Construcción

Obligaciones en dólares

FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN – REGÍMENES DE INFORMACIÓN

NUEVAS OBLIGACIONES PARA FIDUCIANTES, FIDUCIARIOS, BENEFICIARIOS Y FIDEICOMISARIOS.

CONTROL “ON-LINE” DE LAS OPERACIONES REALIZADAS

RESOLUCION GENERAL AFIP 3538/2013

I.- INTRODUCCIÓN

La presente colaboración se origina en la Resolución General emitida por la Administración Federal de Ingresos Públicos Numero 3538/2013 con fecha el 12 de Noviembre de 2013 conforme la cual (y según detallaré más adelante) se incorporan obligaciones de carácter formal-administrativo en cabeza de los sujetos que, de alguna manera, se encuentren vinculados con una estructura fiduciaria. Será objeto de otro análisis determinar si existe o no un abuso de sus facultados por parte del organismo de fiscalización toda vez que con este tipo de resoluciones se convierte a un sujeto NO CONTRIBUYENTE en sujeto de una obligación tributaria de carácter formal, esto es, dar cumplimiento a un acto de carácter meramente administrativo (como atender un régimen de información) en objeto de colaborar con las acciones de fiscalización que debe llevar adelante la oficina de recaudación nacional.

Los conceptos vertidos en el presente escrito serán orientados a los Fideicomisos de Construcción debido a que en nuestro medio el vehiculo jurídico bajo estudio ha sido altamente utilizado en negocios de edificación bajo el régimen de propiedad horizontal y en estructuras “al costo” siendo estos negocios constructivos realizados por los particulares el real motivo del régimen de información hoy bajo estudio. Pese a ello, todo lo aquí expuesto es valido y debe ser tenido en cuenta por los participantes de todo fideicomiso “ordinario” o fideicomiso “financiero” no autorizado para operar por la Comisión Nacional de Valores.

II.- ORIGEN DEL RÉGIMEN INFORMATIVO

Puede ser señalado el “punto de origen” del régimen de la RG AFIP 3538/2013 en la RG AFIP 3312/2012 bajo la cual se reformulan los regimenes informativos operables hasta la fecha de su publicación (RG AFIP 2419) determinando nuevas obligaciones y nuevos sujetos que, por su vinculación con cualquier estructura fiduciaria, deberían dar cumplimiento al nuevo régimen de información de manera periódica y ante cada “evento” o suceso que operar con la estructura fiduciaria.

A modo de resumen se visualizan:

a.- Sujetos Obligados a dar cumplimiento al régimen de información:

a.1.- FIDUCIARIOS

a.2.- FIDUCIANTES

a.3.- BENEFICIARIOS

a.4.- FIDEICOMISARIOS

Los FIDUCIARIOS son los “grandes obligados” en estos nuevos regimenes de información toda vez que, por el carácter de administradores de patrimonios y al poseer acceso directo a los datos bajo su administración, el fisco no puede dudar en establecer obligaciones de carácter informativo para quien es tenedor circunstancial de la información que es objeto de su interés.

Lo interesante de esta resolución es que “incorpora” nuevos obligados o nuevas obligaciones para aquellos que resultan ser los inversores o beneficiarios de los fideicomisos alcanzados. Esto significa que hoy día, al momento de decidir realizar cualquier tipo de inversión en una estructura fiduciaria se deberá prever la solicitud de información necesaria para dar cumplimiento al régimen de información aquí mencionado y contar con asesoramiento profesional especializado en FIDEICOMISOS. Ya no bastará con la firma de los habituales contratos de adhesión y el cumplimiento de las cuotas comprometidas dado que, pese a ser correcto este accionar, la sola incorporación a un patrimonio fiduciario desata una cantidad de obligaciones formales para con el fisco nacional que, de no ser cumplimentadas, pueden acarrear severas sanciones para la parte incumplidora

b.- Periodicidad de los regimenes de información.

b.1.- Constitución inicial del Fideicomiso

b.2.- Ingresos y Egreso de Fiduciantes / Beneficiarios

b.3.- Cesiones y Transferencias gratuitas u onerosas de participaciones o derechos

b.4.- Entrega de bienes a fideicomisos

b.5.- Asignación de Beneficios

b.6.- Extinción de contrato de findeicomiso

b.7.- Información de carácter anual

Se observa claramente que no solamente esta sujeta a declaración ante el Fisco Nacional la constitución inicial del fideicomiso (acto que siempre se presentó necesario a los fines de obtener la Clave de identificación Tributaria) sino que, además, se han agregado otros momentos o eventos que requieren ser informados.

De la simple lectura del punto realizado entre los ítems b.1.- a b.6.- se advierte que deberán ser informados todos los negocios y actos jurídicos que realicen los fiduciantes/beneficiarios para con el contrato de fideicomiso que, conforme se declara en el punto a.- anterior, se encuentran obligados tanto el Fiduciario, como el Fiduciante (cedente y cesionario para el caso de negocios de cesión de derechos o participaciones fiduciarias).

Respecto de la información de carácter anual, se encuentra obligado el FIDUCIARIO a informar un RESUMEN de la posición patrimonial del fideicomiso, de los aportes recibidos, de los movimientos entre fiduciantes y beneficiarios y de los valores incorporados por cada uno de ellos.

III.- LO NOVEDOSO DE LA RG 3538/2013

La resolución mencionada modifica la resolución reglamentaria del régimen de información (RG AFIP 3312) incorporando nuevas obligaciones obligando a los FIDUCIARIOS de los mencionados fideicomisos. Esta nueva obligación es enviar en formato PDF todos los documentos que sirvan de soporte para el régimen informativo y ante los siguientes

a)Constitución inicial de fideicomisos:

ACCION REQUERIDA: Se debe enviar en formato PDF el contrato constitutivo

b) Ingresos y egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación.:

ACCION REQUERIDA: Se deben enviar en formato PDF todos los documentos que hagan a la adhesión o renuncia de posiciones contractuales en el fideicomiso

c) Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.

ACCION REQUERIDA: Se deben enviar en formato PDF todos los documentos por los que el FIDUCIARIO hubiera obtenido copia de las cesiones operadas entre particulares

d) Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su constitución.

ACCION REQUERIDA: Se deben enviar en formato PDF todos los documentos relacionados con la recepción de bienes (dinero u especie) al fideicomiso. En este caso deberán estar representados por recibos suficientemente extendidos por el FIDUCIARIO

e) Modificaciones al contrato inicial.

ACCION REQUERIDA: Se deben enviar en formato PDF todos los documentos relacionados con la modificación del contrato del fideicomiso, debidamente intervenidos por escribano público (a los efectos de dar fecha cierta al acto) y evaluado el impacto que dicha modificacion puede generar en la imposición de sellos de la jurisdicción de otorgamiento del acto

f) Asignación de beneficios.
ACCION REQUERIDA: Se deben enviar en formato PDF todos los documentos que hacen a la distribución de beneficios entre beneficiarios

g) Extinción de contratos de fideicomisos.
ACCION REQUERIDA: Se deben enviar en formato PDF todos los documentos que hacen al acuerdo de extinción del contrato de fideicomiso.

IV.- LOS NUEVOS OBLIGADOS

Se encuentran obligados a dar cumplimiento a estos nuevos procedimientos los siguientes sujetos:

a) Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciarios en fideicomisos constituidos en el exterior.b) Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciantes y/o beneficiarios en fideicomisos constituidos en el exterior, únicamente por las operaciones relacionadas con sus respectivas participaciones.c) Vendedores o cedentes y adquirentes o cesionarios de participaciones en fideicomisos constituidos en el país, con relación a las operaciones aludidas en el inciso c) del artículo precedente.

V.- PLAZO

Remitiéndonos al Art. 8 de la RG AFIP 3538 vemos que el plazo para dar cumplimiento a estas obligaciones se mantiene en 10 días hábiles administrativos.

VI.- PALABRAS FINALES

Como aclarara en la introducción del presente, no fue objeto del informe realizar un análisis jurídico y abstracto sobre el uso o abuso de las facultades que tiene la Administración Federal de Ingresos Públicos para solicitar y requerir la colaboración de los contribuyentes bajo su orbita de control a fines de facilitar el control y cumplimiento de las obligaciones fiscales encargada de tutelar.

Tampoco es objeto del presente realizar un análisis del incremento de la carga administrativa y los costos relacionados con estas nuevas obligaciones formales.

Sin embargo y pese a no haber pretendido extenderme en los dos puntos antes mencionados (que entiendo son fundamentales para comprender la tendencia de nuestro actual régimen tributario) resulta manifiesto que el Fisco Nacional ha encarado una “batalla” contra todas las estructuras contractuales fiduciarias y, mas puntualmente, las estructuras fiduciarias de construcción al costo serán las mas afectadas. El control sobre las acciones de los contribuyentes hace a la buena administración tributaria tutelando la recaudación impositiva que viene a beneficiar a toda la sociedad. Nadie en puede estar en contra de las acciones de una Administración Federal que busque tutelar ese ingreso.

Sin embargo, cuando en el fin a perseguir, carga de obligaciones administrativas a individuos que pueden no ser sujetos pasivos de obligaciones tributarias materiales, obligándolos a requerir servicios profesionales que, de otra manera no requeriría, termina por conseguir el efecto totalmente contrario: o bien la persona incidida por la nueva obligación formal no realiza el negocio (perjudicando la marcha de la economía en general) o bien la persona, pese a haber realizado el negocio, por desconocimiento o por falta de poder financiero para abonar los honorarios profesionales adecuados, no presenta cumplimiento al régimen informativo convirtiendo en infractor a quien, a la postre del objetivo final perseguido por la AFIP jamás debería haber estado bajo su orbita de control.

Todo lo expuesto lleva a la conclusión que, hoy más que nunca, todo sujeto vinculado a un fideicomiso de construcción (sea este fiduciante, fiduciario, beneficiario o fideicomisario), sin importar si el fideicomiso se ha constituido en Argentina o en Exterior, deberá contar con una administración sumamente ordenada y ser respetuoso de los regimenes informativos instaurados y a instaurarse pero, por sobre todo, deberá contar con asesoramiento profesional especializado en Fideicomisos de Construcción de manera tal de cubrir el amplio espectro de consecuencias en el ámbito tributario material y formal que dispara su participación en estas estructuras de negocios.

Fideicomisos - Reg. Información

OBLIGACIONES EN DOLARES – COMO CONTABILIZAR

La moneda argentina ha perdido la función de reserva de valor y aquella vinculada como unidad de cuenta. De eso no tenemos dudas. En la República Argentina, producto de esta realidad a la que nos hemos acostumbrado, es común visualizar que una importante cantidad de negocios jurídicos se realizan en moneda extranjera (preferentemente dólar estadounidense). El problema será visualizado cuando llega el momento de realizar la contabilidad del negocio jurídico que nos convoca.

En esta nota intentaré acercar algunas precisiones útiles para el contador público al momento de realizar el registro y valoración contable de una deuda o crédito pautado en divisas. Sin embargo, aclaro, la nota será de utilidad para profesionales del derecho (al momento de diseñar pactos) o empresarios (al momento de celebrar los negocios) por sus impactos fiscales asociados. Veamos algunos conceptos básicos:

Las deudas en moneda extranjeras son consideradas obligaciones de dar cosas, es decir, no son deudas monetarias. De esta manera, para este tipo de obligaciones, estamos en el marco de restitución por el original (USD) o el equivalente (PESOS). Las partes, dentro de su autonomía de libertad, pueden pactar cualquier otro equivalente (por ejemplo, USD LINK);
Sobre la posibilidad de pautar el equivalente a la cosa debida caben las siguientes aclaraciones:
1. El equivalente no puede significar un enriquecimiento desproporcionado del acreedordebiéndose considerar la posición negociadora del deudor al momento de celebrar el trato original. Si lo pactado resulta sumamente dañoso para alguna de las partes es posible que el pacto sea observado judicialmente;
2. Cabe la teoría de la imprevisión;
3. Si no hay pacto respecto del equivalente el mismo será considerado el “precio” oficial del bien (tipo de cambio oficial). Sobre tipo de cambio oficial dejo el último párrafo de este correo;
Como contadores debemos seguir las normas de la RT 16 (marco conceptual), RT 17 o RT 41conociendo, adicionalmente, que la valuación de activos y pasivos se realiza a un valor razonable conforme el negocio económico que encierra la obligación jurídica bajo estudio. El acreedor tendrá derecho a recibir el bien o el equivalente pactado, el deudor tendrá obligación de entregar el bien o el derecho a cancelar en el equivalente pactado. Si no hay pacto específico se está a normas de fondo que, en este caso, hablamos de cotización. De lo dicho no será posible contabilizar la operación si no se conoce el contenido del contrato y todo ello independientemente del curso de acción que pueda seguir la empresa;
Lo dicho es (3) es importante dado que si una empresa deudora, pudiendo cancelar por el equivalente, decide ir al mercado financiero para hacerse de las divisas y, con ello, cancelar su pasivo en moneda extranjera, en ese caso, opera en demasía del marco jurídico que vincula a las partes (deudor-acreedor). La diferencia (generalmente) será una pérdida. En mi opinión esta pérdida es una liberalidad y no será posible argüir que está vinculada al negocio conforme disposiciones de la Ley 20.628 (ley del impuesto a las ganancias) dado que su obligación se limitaba a cancelar por el equivalente.

Resulta de lo dicho que, en realidad, importa conocer “que es el equivalente”. En este sentido, y para este tipo de operaciones, traigo lo dicho en reciente sentencia que acercará precisiones en el marco del contexto actual. Para ello vamos a lo señalado en autos “FIDEICOMISO DE RECUPERACION CREDITICIA c/ YOMA EMIR FUAD Y OTRO s/ EJECUTIVO – CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL 2020” donde se dijo textual:

“Desde esta perspectiva no puede sino mantenerse la decisión apelada, en punto a la posibilidad de cancelar el saldo del precio en pesos, pero convirtiéndose el monto adeudado en dólares estadounidenses a moneda local, conforme el tipo de cambio oficial al que puede acceder el particular para hacerse de moneda extranjera en el mercado que en el régimen legal actualmente vigente se conoce como “dólar solidario” (art. 35 Ley 27.541), sin la percepción adicional del 35% a cuenta del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales establecida por el BCRA reglamentada en la Resolución General AFIP 4815/2020.”

La sentencia transcripta es clara en su disposición y responde a la duda (posiblemente generalizada) en cuanto al concepto de equivalente jurídico para una obligación de dar cosas (como la puesta a consideración). Será, por tanto, el resultado de considerar lo expuesto el equivalente a contabilizar tanto en el activo del acreedor como en el pasivo del deudor.

No existen soluciones contables mágicas. El reconocimiento y valuación contable de hechos económicos dependen de su categoría y normativa jurídica, así como de Normas Contables Profesionales. El Contador Público debe indagar la sustancia del hecho, así como la norma legal y profesional que lo regula, a los efectos de disponer su registro contable.

EFECTOS DEL INCREMENTO SOSTENIDO DE COSTOS DE OBRA EN EL DISEÑO DE PLANES DE NEGOCIOS DE CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES

I.- INTRODUCCIÓN

El capitalismo, como sistema económico, desde sus comienzos se ha caracterizado por un crecimiento sostenido de las economías en las que se instala pero también es parte de sus características la existencia de ciclos económicos de “auge” y “recesión”. Mucho se ha argumentado en orden a estas dos “etapas” del ciclo económico encontrando ponencias que explican los mismos como consecuencias de “fallas del mercado”, naturales y propias del sistema y que se presentan en la economía doméstica producto de la inacción del Estado o de su falta de control sobre las economías particulares. Otros argumentan que estas “etapas” son necesarias para reorganizar el mercado, para expulsar a los actores que explotan los recurso de manera ineficiente y dar paso a quienes, con mayor eficiencia, pueden dar lugar a la explotación de un recurso siempre escaso y, con ello, elevar el nivel de vida de la población en general.

La globalización, fenómeno que se muestra fuerte a partir de 1960, pero con mayores efectos a partir de 1990 con la caída del muro de Berlín, explica que lo que antes fuera un efecto de un ciclo económico doméstico hoy presente carácter internacional y, con ello, una crisis del sistema capitalista en una determinada parte del mundo puede (y de hecho lo hace) afectar a economías distanciadas geográficamente pero “conectadas” desde el punto de vista económico.

Argentina, naturalmente, no ha sido ajena a esta característica del sistema económico capitalista y, por cuanto interesa a objeto del presente escrito, no solamente deberemos preocuparnos por los ciclos económicos del régimen capitalista sino además por los ciclos monetarios del régimen que, a la postre de lo que repasaremos más adelante, puede conllevar el deterioro del signo monetario y, con ello, un incremento sostenido de precios y la necesidad de proteger los valores de este pernicioso efecto monetario.

En nuestro país hemos vivido, por lo menos desde 1950 en adelante, varios ciclos inflacionarios que han llevado incluso a la pérdida (pese a que la palabra “cambio” suena menos dramática prefiero utilizar “perdida debido a que creo expresa en mejor manera lo que ha sufrido nuestro pueblo) de nuestro signo monetario en varias oportunidades:

Se aprecia entonces que, en total, nuestra moneda ha perdido 13 CEROS y esta “perdida” de ceros no representa otra cosa que la disminución del valor fiduciario de la moneda por cuanto quién en 1889 hubiera tenido un patrimonio valuado en $ 10.000.000.000.000,00 (pesos moneda nacional) hoy sería poseedor de una riqueza equivalente a $ 1.

Pese a lo descripto; pese a que en nuestra historia monetaria se muestra sumamente inestable en el corto lapso de tiempo que va desde 1970 hasta 1990 pero con capacidad de destruir completamente una fortuna si esta hubiera estado dispuesta en moneda billetes y pese a los hechos ocurridos en nuestro país en el final del año 2001 que impulsó un nuevo brote inflacionario parecería ser que la “década de los 90” con su paridad peso dólar, la recesión sistémica como “receta” del ciclo económico y una deflación imperante en último lustro de la misma, ha logrado que nos olvidemos de lo que significa la pérdida del poder adquisitivo de nuestra moneda y, en consecuencia, dejemos de lado las prácticas presupuestarias y contables que, a base de esfuerzo, pericia y experiencia, supimos construir en los tumultuosos años que cuentan desde 1970 hasta 1990, nos colocan a nivel mundial como los máximos exponentes de técnicas de reexpresión de información financiera a nivel mundial y es allí donde encuentro la motivación principal de este paper.

Argentina se encuentra sufriendo desde el año 2008 un incremento sostenido de los precios internos iniciándose con un ciclo anual del orden del 10% para encontrarnos hacia el año 2010 en el orden del 18% al 23% (según mediciones privadas) y hacia finales del 2013 reconociendo un promedio cercano al 30% anual. En lo que hace al rubro de la construcción de viviendas influye fuertemente el valor de la cotización de la divisa estadounidense que en poco tiempo “salta” de un valor promedio cercano a los $ 6 hasta un valor cercano a los $ 8,20 por dólar.

Esta situación, este contexto descripto, se presenta como INESTABLE para proyectos inmobiliarios que superen los 24 meses de duración. Recordemos que hace tan solo 24 meses en Argentina:

.- Se podían adquirir dólares libremente en bancos

.- El dólar presentaba una cotización de $ 4,50 por dólar promedio

.- La inflación era medida por consultoras privadas en el orden del 24% anual pero por índices oficiales encontrábamos valores debajo del 10%

Esta descripción no pretende hacer juicio de los datos utilizados o de las decisiones políticas, solo pretende realizar una descripción del contexto en el que se desenvuelven los negocios y planificaciones de diversos proyectos inmobiliarios.

Es en este escenario en el que se desenvuelven los constructores quienes, en su mayoría, presentan prácticas de costeo y comercialización de unidades propias de una época de estabilidad monetaria o de libre acceso al mercado de cambios (todas situaciones no imperantes en la Argentina actual) por lo que estaremos obligados, entonces, a MODIFICAR LAS PRACTICAS APREHENDIDAS de etapas anteriores, INCLIUR A LAS CIENCIAS ECONÓMICAS en los planteos de negocios y MEJORAR LA ADMINSITRACIÓN DEL EFECTIVO en todo proyecto inmobiliario.

En orden de presentar un documento de trabajo que se muestre didáctico, no orientado al profesional en ciencias económicas, sino orientado al profesional de la arquitectura, de la ingeniería o a quien se encuentre planificando una obra de plazo considerable (hoy día un plazo de 18 meses ya se presenta como “considerable”), se presentará un “caso testigo” costeado y planificado con valores actuales, conforme las prácticas habituales llevadas adelante por gran cantidad de constructores para luego incorporar previsiones monetarias propias de nuestro contexto y demostrar, de manera numérica, el efecto de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda y el incremento en costos que sufre todo emprendimiento a plazos esperando que, con ello, quede clara la necesidad de que TODO PROYECTO ARQUITECTÓNICO sea analizado por un PROFESIONAL EN CIENCIAS ECONÓMICAS para analizar el flujo de fondos y los costos impositivos que deberá soportar.

II.- EL CASO TESTIGO BAJO ESTUDIO (a modo de ejemplo)

Antes de iniciar las tareas de costeo directo rubro por rubro e ítem por ítem es habitual que se realicen estimaciones de carácter globales partiendo de datos conocidos por la industria y porcentuales de asignación de costos previamente definidos por el constructor y ajustados al tipo de inmueble que se pretende obtener como resultado. El procedimiento que aquí describo suele ser el primer trabajo de costeo realizable para cualquier tipo de obra para que permitirá conocer la viabilidad del proyecto. Una vez determinado el costeo principal se suele pasar al costeo pormenorizado ITEM POR ITEM de la obra para, de esta manera, tener mayor control sobre la composición de costos de cada línea de costos.

A los fines de este trabajo preliminar no pasaremos a esta “segunda instancia” dado que no aportaría valor a lo que se pretende transmitir; sin embargo es útil mencionar que todo lo aquí descripto no comprende la integralidad de las tareas a desarrollar en etapa de costeo sino una primera aproximación, un trabajo preliminar, para luego pasar a un análisis de mayor detalle.

Conforme lo expuesto, iniciaremos el presente con la descripción de la información tal cual suele ser compuesta en la mayoría de los casos (es decir, sin tener en cuenta el deterioro del valor monetario en contextos inflacionarios y sin realizar las consideraciones den cuanto al tratamiento tributario del emprendimiento) realizando, a su vez, un detalle del trabajo de costeo habitualmente desarrollado por constructores o planificadores inmobiliarios y que conformará el INSUMO NECESARIO para el análisis económico financiero y el impacto que la pérdida sistemática del valor del dinero genera en este tipo de proyectos, basados estos en valores de asignación de costos y de construcción estándar ajustables al proyecto que se pretende desarrollar.

Las hipótesis de trabajo y los ejemplos desarrollados se realizarán sobre la modalidad de construcción de inmuebles bajo FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO donde si bien los procedimientos seguidos por los constructores y los errores u omisiones habitualmente detectados son independientes de la estructura jurídica mediante la cual se comercializa el emprendimiento, es justo aclarar que, algunas consideraciones tributarias, deberán ser adaptadas conforme el vehículo jurídico utilizado.

a.- El costeo estándar de la obra

Dado por fijo el costo del terreno y las inversiones requeridas para la incorporación a la estructura económica el objetivo de todo planificador inmobiliario es determinar el costo de la obra a desarrollar dado que, de ella, dependerán el resto de las variables económicas del proyecto como ser los honorarios de los profesionales intervinientes, los honorarios del administrador fiduciario o las erogaciones impositivas a soportar.

El costo de obra depende fuertemente de la cantidad de metros cuadrados a construir y, siendo que de ello se desprende una cantidad de metros cuadrados a vender, determinará entonces el valor máximo a pagar por la tierra sobre la que se emplazará la obra. Este costo de obra o costo de construcción se presenta, entonces, como la “variable” mas importante de este tipo de emprendimientos pero, paradójicamente, la mas difícil de trabajar por la gran cantidad de elementos que contiene la apertura del mismo, la dispersión en el tiempo para la realización de las inversiones, la dificultad en selección de los diversos proveedores y las calidades de los productos con los que se desea trabajar.

Por ello es que, al trabajar con presupuestos estimados y en el objetivo de no demorar previsiones básicas para conocer la viabilidad de ciertos proyectos, es habitual encontrar que se utilizan valores estándar publicados en medios o cámaras afines, siendo para JUNIO de 2014, aplicable al ejemplo numérico que desarrollaremos, un valor de obra para VIVIENDA MULTIFAMILIAR de la calidad esperada a trabajar de $ 9.990,00 el metro cuadrado cubierto. Este será el valor “pivote” de todo el proyecto y el utilizado por el constructor o planificador inmobiliario como valor testigo y base para sus estimaciones.

b.- Metros Cuadrados de Obra

El segundo paso del constructor es considerar las características del terreno y las normas locales para este tipo de emprendimientos que determinará la cantidad de unidades funcionales y complementarias que el proyecto podrá contener. En nuestro “caso testigo” de trabajo serán diseñadas de la siguiente manera:

Total Metros Cuadrados Vendibles: 933 Metros Cuadrados. Un punto que es necesario resaltar es que las normas municipales establecen, en muchas jurisdicciones, cantidades mínimas de cocheras a construir por cada unidad habitacional construida. En otras localidades esta restricción no existe quedando a la libertad del constructor definir la cantidad de cocheras a construir. En nuestro caso, ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en una zona donde no se requiere un mínimo de cocheras, se planifica un emprendimiento con solo 4 cocheras en carácter de unidad complementaria.

Es importante destacar que este tipo de bienes (cocheras) en zonas urbanas son altamente demandados por lo que su precio de venta (o adhesión si trabajáramos con una figura fiduciaria) suele presentarse muy por encima del costo de construcción de la misma convirtiendo en altamente rentable la asignación y diseño de inmuebles con una unidad complementaria por cada unidad funcional.

En nuestro ejemplo, las cocheras se presentan en 4 unidades:

Como se indicó en párrafos anteriores, los metros cuadrados vendibles representan la cantidad de metros construidos que son asignables en carácter de propiedad, pero no se corresponden con el total de la construcción que se requiere desarrollar.

Es por ello que desde el estudio de arquitectura o bien desde las planificaciones de los desarrolladores inmobiliarios, se realizan previsiones en cuanto a la cantidad de metros en espacios comunes, no vendibles, que demandará el proyecto de manera de obtener, con este cálculo, el total de metros cuadrados de obra a encarar.

En nuestro caso será conforme expresa el siguiente cuadro:

Conforme lo expuesto hemos detectado la cantidad de metros a construir quedando ellos resumidos en:

a.- metros cuadrados cubiertos de construcción: 1.105,00

b.- metros cuadrados descubiertos de construcción: 190,00

Siendo que, como indicamos en el punto “a.- El costeo estándar de la obra” se ha determinado un valor estándar de construcción en $ 9.990,00 se determina entonces un costo estándar estimado de construcción de $ 11.988.000,00 conforme el siguiente resumen.

c.- Honorarios Profesionales.

Una vez costeado el trabajo de obra, definidas las capacidades arquitectónicas del lote de terreno y determinada la cantidad de metros cuadrados de construcción a desarrollar incluyendo aquellos que serán parte de las unidades sujetas a comercialización y aquellos que serán partes comunes del consorcio de copropietarios a conformar, se pasa al proceso de proyección de costos para honorarios profesionales.

Si bien es cierto que el valor de honorarios puede variar de proyecto en proyecto, para emprendimientos de estas magnitudes es común recibir las siguientes proyecciones:

.- Honorarios Arquitecto y Dirección de Obra 10% del costo de obra proyectado

.- Honorarios administrador fiduciario 5% del costo de obra

Naturalmente en proyectos de mayor envergadura es común encontrar participaciones para el Desarrollador Inmobiliario y asignaciones en particular para el profesional contable, auditor técnico y servicios jurídicos. Siendo que se trata de una obra de pequeña magnitud es habitual que estas funciones sean cubiertas con los honorarios de las partes mencionadas.

d.- Resumen de la información recibida y primeras observaciones

Hasta aquí la información que habitualmente es utilizada para la oferta al público del proyecto inmobiliario. En su condición más rústica se compone del rubro a.- Tierra, b.- Costos Directos (gastos de obra) y costos indirectos (honorarios y administración).

Un ejemplo de ello lo encontramos en el siguiente resumen:

Aclaración: Es común recibir el dato de COSTO DE OBRA con su apertura por rubro y totales de inversiones esperadas realizar por rubro, sin embargo, en lo que aquí interesa, no es importante conocer, en este momento, la apertura estimada para el total del costo de obra a soportar por el emprendimiento.

Asimismo, se hace notar que el valor de $ 17.510,53 por metro cuadrado de obra se presenta “razonable” cuando se lo compara con valores informados en diferentes proyectos inmobiliarios a la venta a la fecha en el mercado.

Podríamos preguntarnos:

¿cuál es el problema con esta presentación?

La respuesta a esta pregunta está en la variante a la rendición de la información que he encontrado en el desarrollo de mi actividad profesional y es que la estimación antes descripta no contiene apertura, detalle ni proyecciones de las diversas erogaciones tributarias que requiere este emprendimiento.

Sin pretender realizar una acabada explicación del régimen tributario aplicable sobre las obras en construcción bajo esquemas de FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO es importante comprender algunas premisas básicas que nos servirán para apreciar, con mayor fluidez, las explicaciones de puntos siguientes:

e.- Introducción a los tributos que inciden en los emprendimientos inmobiliarios

– Impuesto al Valor Agregado

Encontraremos que el Impuesto al Valor Agregado estará contenido en el precio de compra de todos los productos y servicios que se adquieran para la obra. Si bien contable y tributariamente no incide en la determinación de los costos de la obra, representa una erogación que debe ser contemplada en los planes financieros del ente como erogación adicional al “costo bruto” de la obra pero además representará un crédito tributario a descontar contra el Debito Fiscal de la Obra.

En cuanto se trate de construcción de inmuebles para vivienda debemos reconocer la existencia de dos alícuotas en el IVA que gravan las compras de bienes y servicios para este tipo de emprendimiento siendo estas 21% mayormente aplicables a compra de bienes y 10.5% mayormente aplicable a prestación de servicios.

Esta diferencia de tasas tributarias obliga entonces a determinar:

a.- Si el precio de construcción por metro cuadrado tomado por referencia incluye el IVA o se presenta en valores TOTALES. Siempre que realizo esta pregunta es respondida informando que el valor de referencia (que para nuestro caso testigo es de $ 9.990,00 el metro cuadrado de construcción) incluye todos los costos tributarios sin mayor especificación sobre el punto

b.- Determinar el valor de IVA a tributar por cada una de las adquisiciones (con sus correspondientes alícuotas).

En referencia a este punto, es común encontrar que se toman (valores preestablecidos) de incidencia en el IVA en función de la experiencia de diferentes constructores o de promedios de obras pasadas que, al realizar los números finales, si bien se presentan razonables, no se presentan realizados por medio de un cálculo que otorgue la certeza de una apertura o de un desagregado rubro por rubro.

La “contraparte” del Crédito Fiscal en IVA abonado en cada una de las adquisiciones de bienes o servicios para la construcción del inmueble (salvo que las compras sean realizadas a contribuyentes monotributistas que se encuentran exentos del gravamen) es el Débito Fiscal que se determinará a una alícuota del 10.5% (recordemos que nuestra hipótesis de trabajo se basa en construcción de inmuebles para vivienda) sobre el precio neto trabado. La determinación del precio neto gravado será el producto de restar al total de los valores recibidos, el valor correspondiente al terreno y el Débito Fiscal contenido en el precio, representado en la siguiente ecuación.

PRECIO TOTAL = (TERRENO + NETO GRAVADO OBRA + (NETO GRAVADO OBRA *0,105))

Naturalmente, para conocer el DEBITO FISCAL DE LA OBRA deberemos trabajar con un poco de Algebra y siendo que el valor de la obra se va modificando con el transcurso del tiempo, el cálculo del DEBITO FISCAL será dinámico obligando a una comparación permanente con los CREDITO FISCALES acumulados a cada fecha de cálculo.

Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta

El Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta grava el Activo de un Fideicomiso (que estará representado por todos las erogaciones realizadas en el marco del emprendimiento bajo desarrollo) a la alícuota del 1% permitiendo que, el valor abonado, sea descontado del Impuesto a las Ganancias efectivamente devengado con la adjudicación a los beneficiarios de las unidades funcionales suscriptas.

El corte de información se debe realizar al 31 de diciembre de cada año por lo que, a los efectos del cálculo del presente impuesto deberemos realizar una proyección de erogaciones en el tiempo a fin de estimar el impuesto a erogar conforme el total de inversiones realizadas a dicha fecha.

En cuanto a las rendiciones básicas es común que no se tenga en cuenta la incidencia de este impuesto en el costo de obra (por lo menos en las proyecciones iniciales). En otros casos, al igual que en el IVA, es común que se trabaje con parámetros estándar que bien pueden estar incorrectos en cuanto a sus cálculos.

Impuesto sobre los Bienes Personales

El Impuesto sobre los Bienes Personales presenta un funcionamento similar (en cuanto a su mecánica de liquidación) al Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta pero a diferencia de este no es compensable contra impuesto alguno sino que representa un impuesto que corresponde sea pagado por el Fideicomiso en su carácter de agente sustituto en el impuesto.

Impuesto sobre los Ingresos Brutos

Si bien es cierto que en la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ciertas construcciones de inmuebles se encuentran exentas del impuesto estas son las menos dado que para que proceda la exención se dependerá de la categoría del inmueble a construir y sus características que, en lo general, terminan por colocar fuera del mercado la oferta del mencionado inmueble. Por ello, resulta ser hoy difícil encontrar un proyecto inmobiliario que goce de la mencionada exención.

El impuesto sobre los Ingresos Brutos recae sobre el precio NETO GRAVADO de la obra siendo las alícuotas aplicables dependientes de la jurisdicción de emplazamiento de la obra. En nuestro caso trabajaremos con una alícuota del 3% dado que estamos ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Retención en el Impuesto a las Ganancias

Al momento de otorgar las escrituras es común que la estructura fiduciaria deba soportar una retención en el impuesto a las ganancias equivalentes al 3% del precio de las operaciones. Si tenemos en cuenta que este es un costo tributario que depende de un acto de transferencia de dominio es comprensible que, en los primeros cálculos tributarios, este no sea incluido, pese a ello es necesario realizar las previsiones tributarias dado que nos podemos encontrar, como demostraré más adelante, con una estructura fiduciaria que deba soportar costos tributarios de difícil recupero incrementando con ello el valor de las obras pudiendo lesionar, en consecuencia, la viabilidad del proyecto.

g.- Información recibida incorporando algunas previsiones tributarias

Como hemos visto en párrafos anteriores, es común recibir información para el desarrollo de una obra con algunas “estimaciones” impositivas realizadas en base a experiencias de incidencias tributarias en el costo de obra previas al proyecto presentado.

En canto a las prácticas tomadas al solicitar explicaciones del origen de las proyecciones tributarias se indica que es común entender que la incidencia del IVA en el costo de obra es del 17% aproximadamente y que los impuestos patrimoniales es del 1.5% del costo de obra cumulado aproximadamente.

Como se verá más adelante, estas previsiones son incompletas y existen métodos que, si bien son simplificados, ofrecen mayor certeza en cuanto a los valores determinados para cada uno de los tributos que inciden en la obra y ofrecen la posibilidad de ajustes en el caso de modificar la composición de los costos requeridos para llevar adelante el proyecto.

El cuadro recibido para estudio se presenta en el siguiente esquema

Conforme lo expuesto, cuadro recibido, producto de habituales prácticas de costeo inicial de obras de pequeño tamaño, presenta las siguientes inconsistencias:

1.- No contempla el impacto del deterioro del valor del dinero en el costo de obra (como veremos mas adelante, en la medida en que no se haga un uso eficiente de las disponibilidades financieras, incrementará el valor histórico de obra a distribuir.

2.- Las proyecciones de créditos tributarios son realizadas en base a estimaciones “comunes” para diferentes proyectos pero no se contempla que cada proyecto es diferente y se requiere conocer la mezcla de los productos y servicios requeridos para la obra a los efectos de presupuestar, sobre bases científicas, los créditos tributarios

3.- no ha proyectado los costos tributarios relacionados con la adjudicación de las unidades funcionales. Este último punto es, diría yo, una constante en los edificios que son presupuestados conforme el método que aquí describo derivando, al momento de la escritura, en arduas discusiones en cuanto a quien debe abonar los costos tributarios y sobre la magnitud de los mismos. El objetivo de contar con un presupuesto financiero de obra es, justamente, tener contemplado estos costos tributarios para llegar a una escritura traslativa de domino, sin discusiones en cuanto a sus costos y con sanas relaciones comerciales.

III.- APERTURA BÁSICA DEL COSTO DE OBRA

Hemos mencionado que el “insumo básico” de nuestro trabajo será el costo de obra proyectado y que este se encuentra relacionado con el valor por metro cuadrado de obra estimado por el productor y con los metros cuadrados de obra a desarrollar. Para nuestro caso testigo nos han provisto los siguientes datos (reflejados en el capítulo anterior).

De la consulta realizada al planificador inmobiliario se nos indica que el costo de construcción estimado en $ 9.990,00 INCLUYE IVA situación por la cual deberemos, en primer lugar, obtener información de parte del constructor en cuanto a la composición por rubro del costo de obra y su desagregación en cuanto a componentes de MANO DE OBRA y MATERIA PRIMA a los efectos de estimar las alícuotas del IVA aplicables a cada adquisición.

a.- Distribución del costo de obra estimado en “Rubros Generales de Obra”

Obtenido el costo de obra estimado sobre la base de un procedimiento de valores estándar será entonces necesario asignar o distribuir el mismo entre los diferentes rubros (realizándose en esta etapa de planificación a nivel general) que conformarán el emprendimiento. Para ello el constructor conoce previamente el producto que desea obtener y posee una asignación o distribución de costos de obra que utiliza de manera estándar.

Naturalmente dentro de cada rubro encontraremos partidas que conformarán los sub rubros y para cada sub-rubro debemos tener en cuenta que se desarrolla por medio de adquisición de materiales o prestación de servicios de mano de obra impactando esta consideración en dos variables que se mostrarán fundamentales para este tipo de proyecto:

1.- la capacidad de acopio (si el rubro en cuestión contiene costos asignables a adquisición de bienes entonces su valor será fácilmente acopiable, no así con la mano de obra o los servicios que se requieran contratar).

2.- la alícuota del Impuesto al Valor Agregado (dado que, de construir inmuebles para vivienda, la venta la mayoría de los insumos de obra se encuentran alcanzados al 21% pero la mano de obra se encuentra alcanzada al 10.5%).

Asimismo, es importante trabajar con un apertura por sub-rubros dado que si bien cada rubro puede demandar inversiones financieras en una determinada etapa del desarrollo, a los efectos de lograr una eficiente administración del dinero y realizar mejores previsiones en cuanto a valores impositivos involucrados en cada una de las erogaciones a practicar (como ser la alícuota del impuesto al valor agregado relacionada con el bien o servicio a adquirir, el régimen de retenciones aplicables al pago que se debe realizar o alícuotas de percepciones impositivas a sufrir) que dependerán, en gran medida, del proveedor con quien se esté contratando y de la magnitud de la operación económica será prudente realizar la mencionada apertura.

A modo de ejemplo se cita para el punto expuesto, en el proyecto bajo estudio y conforme la etapa en la que se presenta, encontramos la asignación de porcentuales de costos de obra estimados a nivel rubro.

En un posterior paso deberá realizarse la asignación, respetando el porcentual general para el rubro, a nivel sub-rubro.

Para el rubro “Trabajos Preliminares bien podríamos encontrarnos posteriormente con la siguiente apertura:

Pese a lo dicho, siendo que se está trabajando con el objeto de obtener las primeras estimaciones para el negocio bajo estudio, estas proyecciones iniciales de costos proyectados son recibidas en forma global a nivel RUBRO de obra teniendo en cuenta, para proyectos de similares características, las incidencia respecto del total del costo de obra de cada uno de los rubros bajo estudio.

Siendo que la mezcla de rubros y su distribución porcentual dependerá de consideraciones propias de quien diseña el proyecto el dato así obtenido se presenta razonable para realizar toda estimación financiera futura.

Se puede observar que encontramos distribuidos conforme la incidencia planificada para cada RUBRO DE OBRA el total del COSTO DE OBRA PROYECTADO inicialmente en $ 11.988.000,00.

b.- Composición interna en cada rubro. Mano de Obra vs Materia Prima

Como se mencionara en puntos anteriores, la construcción de inmuebles para vivienda presenta la particularidad de estar sometida a dos alícuotas en el impuesto al valor agregado (al margen de las alícuotas reducidas en el impuesto de las que pueden gozar ciertos productos insumos de la obra bajo estudio). Es por este motivo que se presenta necesario no solamente conocer la distribución de costos a nivel rubro (y se presenta conveniente el estudio posterior a nivel sub-rubro) sino que requeriremos conocer la composición o asignación entre Mano de Obra y Materias Primas para cada rubro debido a que el pago de cada uno de los insumos requeridos conllevará un valor que se afectará al Impuesto al Valor Agregado que, en un primer momento, afectará el flujo de fondos del emprendimiento y, en momento de proceder a las escrituras traslativas de dominio representará un crédito tributario para aplicar contra el impuesto devengado por el mencionado acto por lo cual su presupuestario y planificación posee dos ventajas para el planificador presupuestario:

1.- mejorar la estimación de requerimiento de fondos del proyecto

2.- conocer o estimar el crédito tributario para el momento del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio que permitirá, como veremos mas adelante, planificar el “cierre tributario” de la estructura fiduciaria.

En el marco de lo hasta aquí expuesto, presentamos el cuadro mejorado de asignación de costos presupuestados por rubros:

Conforme se aprecia, se han agregado tres columnas que representan el porcentual que, del valor del rubro, es insumido en bienes o servicios que soportan una imposición equivalente al 21 % en el impuesto al valor agregado, en bienes que soportan una imposición del 10.5% en el impuesto al valor agregado y aquellos que, por ser adquiridos a contribuyentes MONOTRIBUTISTAS, al estar exentos del mencionado impuestos, no representa este una erogación financiera para el fideicomiso.

Una nota de color

Parte de la tarea del planificador financiero y tributario es estimar los créditos tributarios al momento de dar por concluido el objeto del fideicomiso inmobiliario. En lo que hace a construcción de inmuebles para viviendas, siendo que la mayoría de los insumos de obra son adquiridos a contribuyentes alcanzados por el 21% de a alícuota impositiva en el impuesto al valor agregado y que el impuesto que soporta el fideicomiso por la obra entregada se encuentra en un valor del 10.5% es común encontrarnos con saldos a favor en el Impuesto al Valor Agregado que, al no poder ser compensable contra otras deudas tributarias terminan por representar un costo adicional de obra. Por lo expuesto será INDISPENSABLE que, una vez determinado el financiero de la obra y las proyecciones finales se proceda a estudiar la “mezcla tributaria” de las operaciones comerciales que el fideicomiso debe realizar a los efectos de no realizar inversiones en tributos que luego no serán compensables. Este punto será tratado en el último punto del presente escrito.

IV.- DISTRIBUCIÓN FINANCIERA DE LAS EROGACIONES DE OBRA

Lo visto hasta ahora nos permite reconocer un primer evento que es la incorporación o adquisición de un terreno que será aplicado al desarrollo de un proyecto inmobiliario y los pasos para realizar un costeo estándar realizado a valor actual para un proyecto inmobiliario de pequeña envergadura. Si bien es importante conocer el “proceso general y preliminar” de estimación de costos de obra y, como se ha dicho en el capitulo introductorio del presente escrito, este método puede ser útil para economías en las que no exista un proceso inflacionario sistemático, en situaciones donde esto no se da, donde las variables económicas básicas que permiten proyecciones económicas se presentan completamente inestables e impredecibles es imposible proyectar valores a futuro por lo que, toda actividad de este tipo será inútil.

Pero en contextos en los que las variables clave en la economía ( o por lo menos aquellas variables clave que afectan a la industria para la cual estamos desarrollando nuestros análisis ) presenta variaciones u oscilaciones importantes, tendientes siempre a la alza y, de alguna manera, sistemáticas y proyectables a futuro la actividad proyectiva o presupuestaria no solo es posible sino que además es necesaria. Nuestro trabajo consistirá, una vez estimados los valores preliminares conforme el método indicado en capítulos anteriores, en estimar el impacto de la pérdida del valor del dinero y del incremento sostenido de costos, para nuestro proyecto inmobiliario.

Para el trabajo del planificador financiero será necesario contar con la siguiente información:

a.- Costo de construcción estimado en valores actuales. Este valor ha sido obtenido conforme el procedimiento descripto en pasos anteriores habiendo sido determinado en $ 11.988.000,00 que será distribuido entre costos de obra y créditos tributarios (I.V.A. y precepciones tributarias)

b.- Estimación de flujo de fondos de la obra. Consiste en la entrega por parte de los arquitectos o equipo técnico del emprendimiento del G.A.N.T.T. de las erogaciones de la obra. Esta información nos permitirá conocer, entre otras cuestiones:

b.1.- Fechas y montos de recepción de comprobantes fiscales por las compras de bienes y prestaciones de servicios recibidas

b.2.- Estimación de fechas de erogaciones financieras, de manera tal de asegurar contar con los fondos necesarios en caja para hacer frente a tales obligaciones.

b.3.- Detalle de las adquisiciones de bienes que pueden ser acopiadas y, con ello, su precio fijado para el resto de la obra. En este tipo de economías es altamente recomendable que el administrador financiero no mantenga fondos líquidos en moneda con alta probabilidad de pérdida de valor por cuanto, siempre que pueda fijar precio de adquisición de materiales se deberán adelantar fondos para tales adquisiciones.

Debemos advertir que aquí juegan dos cuestiones en el desarrollo de la obra. La primer cuestión será la necesidad, conforme el plan de obra, de hacer uso de determinado material o servicio debiendo reconocer entonces que, la fecha en que se hará uso del mismo, puede ser distante o simplemente diferente de la oportunidad del pago de la obligación adquirida. Puede ser del caso que, habiendo recibido un material o habiendo sido beneficiado con la prestación de un servicio se negocie con el proveedor el pago a 30, 60 o 90 dias (solo por citar un ejemplo); o bien que, a los efectos de aprovechar un valor de mercado o simplemente asegurar la provision de un determinado bien en fecha cierta y a precio determinado, se hubiera adelantado el valor del mismo.

Por lo expuesto se deberá separar el plan de obra (útil para quien dirija la obra) del plan financiero (útil para quien maneje los fondos de la obra). El plan de obra dependerá de las necesidades del director de obra; el plan financiero dependerá de la capacidad de negociación que tenga el administrador financiero con sus proveedores y, porque no decirlo, de su sentido de oportunidad en la aplicación de los fondos.

b.4.- Estimación del incremento de costos de obra. Los costos de obra hoy se encuentran representados por diversos índices confeccionados por cámaras afines o bien por colegios de profesionales afines a la construcción. Si bien puede existir alguna diferencia de los diferentes índices entre meses, la realidad es que, en lapsos prolongados, se muestran bastante similares. Si estamos trabajando con un proyecto que será realizado al “costo de obra” una buena estimación es basar las proyecciones en estos índices confeccionados por cámaras o colegios afines. Solo por citar una referencia, podemos trabajar con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

V.- NOTA SOBRE LAS PROYECCIONES ECONOMICAS

Debemos recordar que las metodologías de trabajo aquí señaladas consisten en prácticas habituales y comunes del mercado. Naturalmente a toda práctica puede perfeccionársela por medio de aplicar las herramientas que las Ciencias Económicas nos ofrecen pero debemos reconocer que el “grado” de profundidad o sofisticación que apliquemos para cada herramienta recibirá un impacto en los costó del proyecto. Por ello es que primero se intenta visualizar, de manera general, la razonabilidad el proyecto compuesto para luego requerir asesoramiento de profesionales de cada material

En cuanto a proyecciones económicas, si bien aquí vamos a esbozar una primera estimación, si encontramos razonabilidad en los planteos será importante que estas sean analizadas y dictaminadas por un Licenciado en Economía dado que, de lo que se trata, es de obtener la mejor estimación a futuro, del costo y los flujos financieros del proyecto.

En cuanto a incremento proyectado de costos del proyecto contamos con la historia reciente de la evolución del índice elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción que, durante el ejercicio 2013 ha mostrado un incremento interanual del 24% aproximadamente.

Recordando el procedimiento explicado en líneas anteriores, consistentes en la determinación de un costo standard de obra por metro cuadrado de construcción, ajustado al tipo de “producto” diseñado por los constructores y distribuidos entre “rubros y sub rubros” de la obra quedará ahora estimar el impacto que el deterioro del valor del dinero genera sobre la estructura fiduciaria. En este punto debemos reconocer que, claramente, un edificio no se construye al día siguiente de su presupuesto inicial sino que el emprendimiento se va desarrollando en el tiempo, por etapas y generalmente estas etapas incluyen una “canasta” de insumos donde su coste puede modificarse mes a mes a diferentes tasas que la propuesta por el gobierno para medir la desvalorización sistemática de la moneda.

Por otro lado es parte de la realidad de estos emprendimientos que, el ingreso del dinero no siempre puede ser coordinado con las erogaciones financieras para adquirir materiales o fijar precios con lo cual es habitual encontrarse con excedentes de caja expuesto a la desvalorización monetaria. El trabajo del planificador financiero será, por tanto, analizar la cantidad de unidades que sería conveniente adherir o vender en el proyecto, en la recta de tiempo de manera tal que, por un lado se cuente con el dinero suficiente para el momento en que se necesite, coordinando los proveedores para cada erogación evitando excedentes financieros pero, por otro lado, que no se generen los mencionados excedentes sin posibilidad de aplicación.

En nuestro caso de aplicación el costeo standard histórico determinó un costo de obra de $ 11.988.000,00 el cual se distribuirá conforme un plan de trabajo a lo largo de, por ejemplo, 24 meses; gráficamente podemos ver el GANTT de trabajo de esta manera:

Este sencillo cuadro nos muestra un ejemplo de la planificación de erogaciones para los tres primeros rubros de nuestro emprendimiento durante las tres primeras quincenas. En valores nominales rápidamente apreciamos con los valores expuestos líneas arriba y que, en caso de no existir desvalorización monetaria, los valores abonados al final de la quincena 3 serían equivalentes a los abonados al final de la quincena 1. Bien será cierto que en procesos de desvalorización monetaria de bajas tasas anuales, el efecto lesivo que generará en la comparabilidad de los valores en tres quincenas será ínfimo pero a lo largo de 24 meses, el efecto acumulado puede llegar a ser sumamente significativo.

Pese a lo expuesto y a los efectos de exponer el método se propone un esquema de ajuste de valores sobre los costos proyectados iniciales sobre la base de las siguientes condiciones iniciales:

a.- Incremento costos por CAC proyectado anual: 24%

b.- Demora desde proyección inicial de costos hasta primeras erogaciones: 6 meses

La situación resumida al inicio de las primeras erogaciones será la siguiente:

De esta manera, podemos construir el siguiente cuadro el cual, por comparación del cuadro de costos estimado para los primeros tres rubros en las primeras tres quincena advertimos el efecto que el incremento de costos produce sobre los costos inicialmente proyectados.

COEF. AJUSTE —> 0,12 0,12 0,14

Llegados a este punto debemos advertir que lo que se propone lejos está de colocar en estudio de una metodología de ajuste por inflación aplicables conforme la RT 6 CPCACABA sino de lo que se trata es de reconocer las equivalencias financieras en la mejor estimación posible de los valores a erogar durante el desarrollo de las obras. Por ello, a los efectos de realizar el cálculo bajo análisis lo importante no será el GANTT de obra ni la fecha estimada de recepción de las facturas o los materiales.

Lo que estamos buscando como “insumo básico” para nuestro cuadro es la fecha estimada de pago para cada rubro y etapa independientemente de si el pago obedece a una estrategia de acopio, a una política de pago inmediato o a una política de pago financiado. Por lo expuesto será importante incluso utilizar el método a nivel proveedor para cada sub-rubro toda vez que con algunos proveedores podremos alcanzar políticas financieras mas beneficiosas que con otros.

El cuadro bajo estudio nos ofrece la siguiente información:

a.- El costo inicialmente proyectado, producto del deterioro del signo monetario y del incremento de costos de construcción promedio que de ello deriva, se estima en un 12%. Con ello la erogación en la primera quincena de obra por el rubro TRABAJOS PRELIMINARES no será de $ 71.021,23 sino de $ 79.543,88

b.- Visto de otra manera, durante las primeras tres quincenas, a valores históricos y para los tres rubros se había estimado erogar la suma de $ 589.662,01 pero, producto del incremento de costos proyectado se erogará la suma de 667.259,33 representando una diferencia de $ 77.597,31.

Vemos entonces que, planificar a valores históricos y sin tener en cuenta la fecha estimada de pago y el incremento de costos desde la fecha inicial de pago puede generar una erogación inicial de $ 77.597,31.

Dicho esto, no todo está perdido. Bien es cierto que para todo tipo de proyecto inmobiliario es común encontrar propuestas que proponen el valor de venta de las unidades funcionales abonando un pago inicial mas una determinada cantidad de cuotas ajustables por un índice común (comúnmente el CAC). Naturalmente el pensamiento puede llevar al planificador acostumbrado a trabajar con variables históricas a imaginar que, ajustado el ingreso no debe preocuparse por el ajuste de gastos.

Rápidamente debemos advertir que esta es una trampa del sistema por cuanto, si el ingreso proyectado fuera de $ 589.662,01 pero, producto del incremento de costos proyectado se recibiera, antes de realizar los pagos, la suma de $ 667.259,33 representando una diferencia de $ 81.289,12 quedaría “empatado” respecto de las erogaciones y, cuanto mas debiera abonar por las compras, mas recibiría por sus unidades funcionales.

¿Donde está la trampa que conduce a error comúnmente?

La trampa se genera cuando el ingreso supera las erogaciones proyectadas obligando a disponer de dinero ocioso, sujeto a la desvalorización sistemática de la moneda. Planteamos un ejemplo sencillo y sobre un ejercicio de números ya visto.

1.- Dia de cotización del proyecto, se estima necesario recibir $ 589.662,01 para solventar gastos correspondientes a las tres primeras quinces, valorados en $ 589.662,01.

2.- Se reciben los $ 589.662,01 correspondientes a boletos inmobiliarios acordando la fecha, para la primer cuota, en la quincena 5.

3.- Las obras se inician 6 meses después de recibidos los $ 589.662,01 de adelanto

4.- Al final de la quincena 3 la estructura requirió de $ 667.259,33 para financiar la obra arrojando un déficit financiero de $ 77.597,31.

En 4 puntos se ha expuesto una mecánica que parece sencilla y hasta “grosera” pero, crease o no, en diferentes magnitudes por supuesto, pero el error es cometido por una asombrosa cantidad de planificadores inmobiliarios. La mecánica que lleva al error es la misma, muchas veces motivadas por la falta de previsión o planificación financiera de las obras o bien por una deficiente técnica de costeo inicial o, simplemente, por la creencia antes expuesta de que con ajustar ingresos y gastos es suficiente.

En resumen, podemos decir entonces que la imposibilidad de acompañar ingresos con erogaciones, siempre en el caso de que estemos trabajando con posiciones de caja superavitarias, una política de cero deudas y la decisión de no realizar inversiones transitorias ante disposiciones ociosas de valores líquidos será generador de un mayor costo de obra por necesidad de financiar los incrementos de costos generados por la desvalorización sistemática del dinero.

VI- RESUMEN

A lo largo es estas páginas se ha pretendido acercar un resumen de un método de costeo standard que nos permite apreciar, rápidamente, la razonabilidad y potencialidad de una propuesta de desarrollo inmobiliario. Asimismo hemos iniciado nuestro camino para comprender el efecto que genera la desvalorización sistemática de la moneda en el incremento de costos generales de obra y la pérdida económica que debe ser y reducida al máximo por el planificador inmobiliario.

En este escrito si bien se han dejado ver algunas variables de carácter tributario, se ha buscado dejar de lado la problemática relacionada con esta última materia mencionada que, a los efectos de una correcta planificación financiera deberá ser seriamente considerada. El objeto del presente escrito ha sido advertir al lector de las perniciosas consecuencias de una planificación sobre bases históricas y advertir que, una vez definido el precio de venta y valor de costo estimado a la fecha, se deberán considerar los flujos de fondos para el total de la obra y, con ello, el impacto en costos en el proyecto en general.

Como simple ejemplo de cierre del presente trabajo se expone el siguiente cuadro, que parte de los valores inicialmente proyectados para la obra en valores históricos proponiendo determinar el valor de venta, también a valor histórico que coordinadamente ofrece una mínima exposición al impacto del deterioro del valor monetario. Advirtamos que, para el ejercicio utilizado como soporte del presente escrito, se ha reducido el efecto del incremento de costos no absorbido por la variación de los ingresos a $ 1.000.000,00.

Esta última línea advierte entonces sobre las terribles consecuencias de una deficiente planificación financiera pudiendo llevar, con ello, si no se cuenta con la posibilidad de ajustar las cuotas pendientes de ingreso (es decir se vende a precio fijo) y no es posible negociar con los proveedores, a la pérdida la rentabilidad estimada.

El ejercicio será, por tanto y considerando el impacto tributario de cada una de las decisiones, administrar los flujos de fondos y las variables de ajuste del contrato de fideicomiso de manera tal que:

a.- Permita acumular ingresos y erogaciones en fechas cercanas.

b.- Permita ajustar ingresos no solo a la evolución de una variable conocida (comúnmente CAC) sino al efectivo costo de la obra (el cual puede estar motivado por fallas en las proyecciones económicas, por trampas naturales del mercado o ineficiencias propias del constructor).

Pronto advertiremos que la importancia de una correcta planificación financiera, al influir directamente en el “precio de venta” del emprendimiento será de crucial importancia para construir incluso una ventaja comparativa respecto de competidores que, a la fecha, no estén aplicando métodos de protección contra el deterioro del valor monetario.

Impuesto a las ganancias: aporte de inmuebles a Fideicomisos no financieros, tratamiento fiscal para el Fiduciante.

El encuadre frente al tributo viene dado si la transferencia que hacen los Fiduciarios al Fondo Fiduciario es a título gratuito o a título oneroso. Son a título oneroso cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida sino por una prestación que ella le ha hecho, o que se obligue a hacerle, son a título gratuito cuando aseguran a una u otra parte alguna ventaja, independientemente de toda prestación de su parte.

La onerosidad aparece cuando como contrapartida de la prestación de una de las partes, existe para esta contraprestación. No es óbice a la caracterización de un contrato como oneroso la imposibilidad de establecer con precisión el valor de la contraprestación al momento de la contraprestación del mismo, sino que basta con que la misma posea un valor que pueda estimarse de laguna manera.

Si la transferencia de la propiedad fiduciaria se produce a título gratuito no genera renta alguna frente al impuesto a las ganancias. Podría mencionarse como ejemplo, la transferencia gratuita a fideicomisos testamentarios o de garantía. Este criterio se aplica tanto si el fiduciante es una persona humana o sucesión indivisa o una persona jurídica

En un contrato oneroso si el Fiduciante es una persona humana o sucesión indivisa el aporte al Fondo Fiduciario estaría alcanzado por el Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI) en la medida que el inmueble haya sido adquirido antes del 1° de enero de 2018. En cambio, si el inmueble que aporta el Fiduciante al Fondo Fiduciario fue adquirido después del 1° de enero de 2018 por aplicación de la ley 27430 de Reforma Tributaria, el resultado de la operación estaría alcanzado por el impuesto cedular a la alícuota del quince por ciento (15%).

Si el Fiduciante es una persona jurídica que determina el impuesto a las ganancias por la teoría del balance o el incremento patrimonial previsto en el inciso 2) del artículo 2 de la ley del gravamen, el resultado de la operación estaría alcanzado por el impuesto societario que para los ejercicios iniciados a partir del 1° de enero de 2021 tiene una alícuota del treinta por ciento (30%).

Hay alguna doctrina que considera que la transferencia al fideicomiso no es gratuita ni onerosa, sino a título de fiducia o confianza. No compartimos esta opinión porque la entrega a título de fiducia o confianza hace a la existencia misma del contrato de fideicomiso, pues constituye su esencia, sin que ello obste al carácter oneroso o gratuito de la transferencia.

Si el Fiduciante transfiere la propiedad fiduciaria a título oneroso al Fondo Fiduciario, al momento de perfeccionarse civilmente la transferencia se considera enajenación para el impuesto a las ganancias.

La transferencia al fideicomiso implica que el fiduciante debería dar de baja el bien de su patrimonio con la correlativa incorporación del mismo al patrimonio del fideicomiso, donde será dado de alta con un valor impositivo equivalente al importe de transferencia que surja del contrato. Determinación del resultado

Valor atribuido a los bienes fideicomitidos a efectos de la constitución del fideicomiso, debiendo surgir el mismo del contrato respectivo

Menos:

Costo impositivo del bien determinado conforme a las normas del impuesto a las ganancias.

Resultado impositivo (beneficio o quebranto) para el fiduciante.

Costos en Construcción de Inmuebles