ALQUILER DE INMUEBLES EN ARGENTINA: Preguntas Frecuentes

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RÉGIMEN PARA CONTRATOS CELEBRADOS DESDE EL 1 DE JULIO DE 2020.

Respecto al contrato de alquiler de propiedades inmuebles (casas, departamentos, etc), el Código Civil y Comercial Argentino, dispone que el mismo debe ser hecho por escrito y que puede celebrarse por un período mínimo de 3 años (salvo excepciones); también fija las obligaciones de los contratantes y establece la protección de los inquilinos al prohibir ciertas cláusulas abusivas.

Qué es un contrato de alquiler ?

Según la legislación Argentina (Arts. 1187 y subsiguientes del Código Civil y Comercial), existe contrato de alquiler o locación, si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

El que paga el precio, se llama “locatario”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe “locador” o “arrendador”.

Cuál es la forma de realizar un contrato de alquiler de inmuebles ?

Según lo dispone el artículo 1188 del mencionado Código Civil y Comercial, el contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, debe ser hecho por escrito. Esta regla, se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

Cuál es el plazo mínimo de la locación o alquiler de inmuebles ?

El contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, si carece de plazo determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.

Si no se prevé un plazo mayor en el contrato, la locación de inmuebles, se entiende celebrada por el plazo mínimo de 3 años.

Como excepciones a la celebración del contrato por el plazo mínimo legal de 3 años, se encuentran los siguientes casos:

• Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

• Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

• Guarda de cosas;

• Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

• Contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

* Como medida de protección al inquilino, la legislación vigente establece que el locatario  solamente puede renunciar al plazo mínimo, si está en la tenencia de la cosa.

Cuál es el plazo máximo de la locación inmobiliaria ?

El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

Cuáles son las prohibiciones en los contratos de locación para vivienda ?

Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

• El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;

• Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler;

• El pago de valor llave o equivalentes;

• La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

De incluirse algunas de estas clausulas, las mismas, serán nulas y podrá el inquilino reclamar la restitución del importe ilícitamente abonado.

Cláusulas prohibidas en contratos para vivienda

CláusulaSanción

Anticipo de alquiler mayor a 1 mes.Nulidad y restitución de lo abonado.

Depósito en garantía mayor al primer mes de alquiler.Nulidad y restitución de lo abonado.

Pago de valor llave.Nulidad y restitución de lo abonado.

Firma de pagarés u otros documentosNulidad y restitución de lo abonado

Qué prevé la ley respecto a la habitación de personas incapaces o con capacidad restringida ?

Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Qué sucede con el destino de la cosa alquilada ?

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato (ejemplo, vivienda).

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas similares en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

Garantías.

En las locaciones habitacionales (vivienda), en caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador, al menos 2 de las siguientes:

1. Título de propiedad inmueble;

2. Aval Bancario;

3. Seguro de caución;

4. Fianza;

5. Recibos de sueldo o certificación de ingresos del locatario o cualquier otro medio fehaciente.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo en los casos de garantía personal del locatario (recibos de sueldo, certificación de ingresos, etc), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces.

El locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

Ajuste Económico.

A partir de la reforma establecida por la ley 27.551 -vigente desde el 1 de julio de 2020-, las partes contratantes en un contrato de locación, se encuentran habilitadas para pactar su forma de actualización e indexación.

Con respecto a los contratos de locación con destino a vivienda, el precio del alquiler, debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales; estos ajustes, deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.

Con respecto a los contratos de locación con destino a vivienda, el precio del alquiler, debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales; estos ajustes, deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.

Declaración del contrato ante la A.F.I.P.

Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la Adminsitración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), conforme las respectivas reglamentaciones.

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que el organismo tome la intervención que le corresponda.

Domicilio especial.

Las partes del contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones. Pueden además, constituir un domicilio electrónico (por ejemplo una dirección de email) en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Cuáles son las obligaciones del locador ?

Entregar la cosa.

El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

Pagar mejoras.

Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada aunque no lo haya convenido, excepto que la resolución sea por destrucción de la cosa.

Frustración del uso o goce de la cosa.

Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Cuáles son las obligaciones del inquilino o locatario ?

Prohibición de variar el destino.

El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Conservar la propiedad en buen estado. Responsabilidad por destrucción.

• El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

• Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.

• Responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

Mantener la cosa en buen estado. Arreglos y reparaciones.

Respecto a un inmueble, el locatario tiene a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento.

El locatario o inquilino, solo debe efectuar las reparaciones menores, atinentes al uso normal del bien acorde a su destino.

Únicamente debe efectuar las reparaciones menores atinentes al uso normal del bien acorde a su destino, si las reparaciones implican un gasto mayor, como el típico ejemplo de un viejo calefón que ya no funciona, deben ser a cargo del locador.

Reparaciones necesarias al uso normal y adecuado de la propiedad.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias, deben reclamarse las mismas al locador para que las realice dentro del plazo de 24 horas; Si transcurrido dicho plazo, el locador se niega o guarda silencio, el inquilino, puede efectuar las reparaciones costa del locador;

En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos; caso contrario, podrá realizarlas el inquilino a cargo del locador.

Pagar el precio o canon convenido.

La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario (impuestos, expensas ordinarias, etc.).

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado.

Pagar cargas y contribuciones por la actividad.

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

Expensas comunes y cargas que graven la cosa.

El inquilino no tiene a su cargo las cargas y/o contribuciones que graven la cosa alquilada ni las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose tales, aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.

Restituir el inmueble en condiciones. Constancias de pago.

• Según el artículo 1210 del Código Civil y Comercial Argentino, el inquilino, al concluir el contrato, debe restituir al locador la propiedad en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

El inquilino está obligado a restituir la propiedad en el estado que la recibió, excepto los deterioros derivados del simple transcurso del tiempo y el uso normal.

• Conforme lo expuesto, el locatario no estaría obligado por ejemplo, al devolver la propiedad arrendada recién pintada, salvo que se hayan producido deterioros en la paredes o partes del inmueble que no tengan que ver con el uso normal y regular conforme a su destino. Si se pacta una cláusula en ese sentido, la misma sería nula, por lo que el locatario podría negarse a cumplirla.

• También debe entregarle las constancias (recibos) de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Cómo funciona el régimen de mejoras ?

Regla.

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

Violación al régimen de mejoras.

La realización de mejoras prohibidas, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias.

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

Cuáles son las formas de extinción de la locación ?

Son modos de extinción de la locación:

• La resolución imputable al locador o al locatario,

• La resolución anticipada,

• El cumplimiento del plazo convenido, o el requerimiento mencionado en el apartado siguiente respecto a la continuación de la locación concluida;

Continuación de la locación concluida.

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción (renovación automática del contrato anterior), sino la continuación de la locación, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente (ejemplo, mediante una carta documento).

Si se vence el plazo establecido en el contrato y el inquilino continua ocupando el inmueble, no hay renovación automática del mismo, sino una continuación de la locación hasta que alguna de las partes notifique que da por concluido el contrato.

La legislación vigente (Art. 1218 CCC), también establece que la recepción de pagos durante la continuación de la locación, no altera lo aquí explicado.

Resolución imputable al locatario.

El locador puede resolver el contrato:

• por cambio de destino o uso irregular;

• por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

• por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 períodos consecutivos.

Resolución imputable al locador.

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

• La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

• La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Resolución anticipada.

El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

⇒ Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.

• Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1 y ½ mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble.

• Si hace uso de la opción luego de transcurrido el primer año de vigencia de la relación, el locatario debe abonar como indemnización, la suma equivalente a 1 mes de alquiler.

• En los contratos de inmuebles destinados a viviendas, cuando la notificación de la resolución anticipada al locador, se realiza con una anticipación de 3 meses o mas y han transcurrido al menos 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización por la resolución.

• Abonando 2 meses de alquiler en los casos de locaciones destinadas a: sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo pactado; abonando en todos estos casos, 2 meses de alquiler.

Resumen Resolución Anticipada prevista en el Código Civil y Comercial

Tiempo transcurrido de contratoMulta a pagar al locador

Dentro del primer año de contrato (luego de cumplidos los 6 meses). 1 y ½ mes de alquiler

Luego del primer año de contrato. 1 mes de alquiler

Contratos destinados a vivienda (una vez transcurridos 6 meses) Si avisa 3 meses antes, no paga multa

Contratos para turismo, diplomáticos, guarda de cosas, exposiciones, ferias, contrato con finalidad determinada. 2 meses de alquiler

El preaviso y la resolución anticipada.

El aviso de resolución anticipada debe efectuarse con al menos 1 mes de antelación como mínimo. Sino se avisa fehacientemente con ese plazo de anticipación, entendemos que puede establecerse contractualmente una sanción que podrá consistir en una suma igual al canon o precio por los días de alquiler que correspondan según el plazo de preaviso omitido fijado en el contrato (ejemplo, 30, 45 o 60 días).

El aviso de resolución anticipada debe efectuarse con al menos 1 mes de antelación como mínimo.

Renovación del contrato.

En los contratos con destino habitacional (vivienda), dentro de los 3 últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato en un plazo no mayor a 15 días corridos.

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización alguna.

Entrega de llaves.

El nuevo artículo 1222 del Codigo Civil y Comercial, establece que en ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.

En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.

Debe cursarse una intimación previo a iniciar un juicio de desalojo por falta de pago ?

Si el destino es habitacional, previamente a promover una acción judicial de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Existe una prohibición de cobrar comisión inmobiliaria a inquilinos de inmuebles para vivienda en Ciudad de Buenos Aires?

Según la ley 2.340 (con sus modificaciones del año 2017) que regula el corretaje inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los corredores inmobiliarios de la Ciudad, para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato y a exclusivo cargo del locador.

En las locaciones de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, con destino para vivienda en las que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será del 4,15 % del total del contrato y estará a exclusivo cargo del locador.

Asimismo, les queda terminantemente prohibido (en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física), requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.

Esta ley también aclara, que los gastos por informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada, no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional.

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PUNTOS SALIENTES DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES

¿Es una ley de emergencia?

No es una ley de emergencia porque no es por un tiempo determinado. Las modificaciones que introdujo esta ley son permanentes en el tiempo. La ley rige desde el 1ro de julio del 2020, pero hasta el 30 de septiembre de 2020 coexisten dos leyes: la ley de alquileres (Ley 27551) y el DNU 339/2020.

Recordamos que este DNU entre otras cosas congela el precio de los alquileres, prorroga los contratos y suspende los desalojos hasta el 31 de marzo 2021.

¿Cómo se debe hacer un contrato de locación ahora?

Si el uso de la vivienda es habilitación, se debe establecer un precio mensual y fijo, sobre el que se pueden realizar ajustes anuales. El ajuste se hace por el promedio de los indices IPC y RIPTE. Este indice debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

Como no se sabe cuando va cobrar el locador ni cuando va a pagar el locatorio, es clave el precio de inicio del contrato.

Cláusulas de los nuevos contratos de locación

Hay cuestiones de orden público que las partes no pueden modificar a la hora de armar un contrato de locación: el plazo y la actualización del precio.

El plazo mínimo de alquiler será de 36 meses (tres años) lo que hace que los costos iniciales de impuesto de sellos, timbrados, cuestiones notarias, sean mayores. Pero es importante recalcar que el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

¿Qué pasa con los contratos anteriores a la Ley 27551?

Las contrataciones realizadas con la ley anterior siguen vigentes con sus prórrogas hasta el 30 de septiembre 2020. En el momento de renovar estos contratos, se tendrá que hacer con la nueva ley.

Obligación de informar a AFIP

El Art.16 de la ley dice que tanto para contratos de vivienda como comerciales, es obligación del locador declarar el contrato ante la AFIP en los plazos que esta administración establezca. El incumplimiento de esta obligación lleva a aplicar las sanciones de la ley 11.683.

No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la AFIP.

En los últimos años la AFIP incrementó los controles sobre el sector inmobiliario, con la Resolución 2820 del 2010 por ejemplo, que obliga a las inmobiliarias a empadronarse. Recordamos que los alquileres comerciales no están exentos en IVA y que hay un entrecruzamiento de datos entre la AFIP y las jurisdicciones provinciales.

Domicilio electrónico: ¿si o no?

El Art 75 de la ley habla de domicilio y de la posibilidad de elegir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes. No es obligatorio y no sustituye al domicilio real. En la práctica es rápida la comunicación y es más económico ya que sustituye las Cartas Documento.

Es importante analizar bien la opción del domicilio electrónico, teniendo en cuenta que para cuestiones urgentes el locador debe dar respuesta a las 24hs y para cuestiones no urgentes tendrá que hacerlo en un plazo de 10 días. El inquilino que no reciba respuesta, podrá realizar el arreglo y descontar del alquiler los gastos efectuados.

El Art 1201 del Código Civil y Comercial habla de conservación y mantenimiento. Corresponde al propietario conservar y mantener el inmueble para que el uso y goze que pago el locatario se vea garantizado.

IMPORTANTE: leer muy bien los inventarios. Todo lo que no se ve corresponde al propietario. Se pueden sacar fotos, controlar el gas por un gasista matriculado por ejemplo

Expensas

Corrrresponde al locador el pago de:

• Expensas comunes extraordinarias

• Gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales, etc.

Vivienda social: crédito para locación

Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para dar acceso a la vivienda a los sectores vulnerables de la sociedad. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el organismo encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa.

Se analiza crear líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas.

Métodos alternativos de resolución de conflictos

Hay una invitación a la mediación, para resolver de forma amigable, más rápido y menos costo los conflictos, por medio de un arreglo extrajudicial.

En los casos de desalojo el procedimiento de mediación prejudicial deja de ser optativo para el reclamante como hasta ahora y pasa a ser obligatorio.

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Tratamiento impositivo alquileres 2021

Qué tratamiento impositivo se le da al alquiler de un inmueble en Argentina. Esta es una guía de impuestos para propietarios e inquilinos, para que estén en regla y no paguen impuestos de más.

Es uno de los ingresos más comunes y muchas veces se desconocen las obligaciones impositivas que tienen que ver con esta actividad. Explicaremos en que regímenes impositivos tenés que inscribirte si vas a alquilar un inmueble. También veremos qué pasa cuando estás alquilando y trabajás en relación de dependencia.

¿Cuándo hay alquiler?

Habrá locación, arrendamiento, alquiler cuando dos partes se obliguen mutuamente a dar en forma temporal el uso de un inmueble y a pagar un precio por dicho uso.

El locador o arrendador es la persona que transfiere en forma temporal la utilización de un inmueble.

El locatario, arrendatario o inquilino es la persona que va a hacer uso del inmueble y a cambio pagará al locador un determinado monto denominado alquiler o arrendamiento.

La Ley 27.551 introdujo cambios en los contratos de alquiler desde el 1ro. de julio de 2020. Conoce todas las modificaciones haciendo clic aquí.

Locador

Tiene que inscribirse en AFIP por la actividad de alquiler de inmuebles. Previamente debe tramitar la Clave Fiscal. Para alquilar inmuebles en Argentina, se puede ser Responsable Inscripto o Monotributista.

Para saber en que régimen debemos inscribirnos, veamos los parámetros para cada uno:

Monotributo

• Sólo para personas humanas.

• Tiene que tener como máximo 3 unidades de explotación.

• No tiene que superar el tope máximo de facturación anual de $1.739.493,79.

• No va a pagar el componente previsional (obra social y jubilación) de la categoría mensual del monotributo, es decir, que sólo abona el componente impositivo.

• Debe firmar un contrato de locación.

• Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.

• Tiene que emitir factura “C” y se debe facturar por adelantado, por ejemplo en noviembre hay que hacer hacer la factura por el período 1/11 al 30/11.

• Si se encuentra en la categoría C o superior tiene que hacer factura electrónica. Si el alquiler es vivienda, en todos los casos la factura debe ser electrónica.

• Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Responsable Inscripto.

• Pueden ser personas humanas o personas jurídicas.

• Hay que celebrar un contrato de alquiler.

• Si el fin del alquiler es la casa habitación del locatario y su familia, el monto del alquiler está exento en IVA. Si el alquiler tiene un fin comercial por un valor igual o inferior a $ 1.500 mensuales, el locador deberá darse de alta como IVA exento, estando exceptuado de presentar declaraciones juradas de IVA.

• Como es una renta pasiva, si el locador es un persona física, no tiene que inscribirse en autónomos por esta actividad.

• Si el monto total de alquileres supera el mínimo no imponible, tendrá que inscribirse en el Impuesto a las Ganancias.

• Tiene que declarar el inmueble a través de la presentación del Impuesto a los Bienes Personales.

• Tiene que emitir factura “A” si le alquila a otro responsable inscripto o “B” si le alquila a un consumidor final. Todos deben ser comprobantes electrónicos.

• Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido o razón social y CUIT de los locadores.

• Son pasibles de sufrir retenciones de ganancias cuando el locatorio realice el pago, si este es agente de retención.

Nota: Si ya sos Responsable Inscripto en el Impuesto al Valor Agregado, por otra actividad, no podrás inscribirte como monotributista para el alquiler de tu inmueble.

Si soy monotributista por una actividad, ¿puedo estar en el Régimen General por la actividad de alquileres?

En la medida que la actividad encuadrada en el Monotributo cumpla con los requisitos para optar por el régimen y el alquiler sea exento en IVA (si es con destino casa habitación del locatario), vas a poder mantener tu condición de monotributista e inscibirte el Régimen General por la actividad exenta en IVA, tributando Impuesto a las Ganancias por las rentas obtenidas.

Nota: debés considerar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos a los efectos de su categorización en el Monotributo así como su consideración para la determinación de la exclusión en el citado régimen.

Condominios

Es cualquier propiedad que tenga dos o más propietarios y siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno. En este caso sus propietarios:

Condominios monotributistas

• No pueden ser monotributistas. Cada condómino, es decir, cada uno de los titulares del inmueble, podrá adherir en forma individual al régimen del Monotributo, en la medida que se verifiquen, las condiciones establecidas para su adhesión, categorización y recategorización. Todo esto en función de la parte que le corresponda del inmueble.
  Nota: Cada persona (“condómino”) podrá adherir en forma individual al régimen, si todas las personas (“condóminos”) adhieren en forma individual. Si alguna de las personas no puede ser monotributista , el resto de las personas tampoco podrán serlo y deberán tributar por el régimen general. Esto también aplica para una sociedad conyugal que alquila un inmueble.

• La factura podrá ser emitida a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras dure el condominio. Hay que indicar en ese comprobante el nombre y apellido o razón social, y CUIT de los restantes condóminos.

Condominios responsable inscripto

• En el caso de los condominios que no puedan ser monotributistas, cada condómino deberá pagar su parte del Impuesto a las Ganancias.

• Los ingresos por alquileres de condominios en el régimen general resultan compatibles con el desarrollo de otras actividades dentro del Régimen Simplificado.
  Por ejemplo si en un condomino de dos integrantes, uno es monotributista y el otro además realiza una actividad profesional, este último podrá ser monotributista por ambas actividades (alquiler del inmueble y actividad profesional).
  Suponiendo otro ejemplo, en el que uno de los condóminos no es monotributista, el otro tampoco podría serlo por la actividad de alquiler, pero si podrá ser monotributista por su actividad profesional.

Alquileres menores a $1.500

Se derogó la exención para la emisión de comprobantes de los alquileres menores a $1.500. Ahora hay que emitir comprobantes por todo los alquileres, sin importar el monto facturado. Es importante destacar que estos alquileres permanencen exentos de IVA. El monto es por mes y por locatario.

No hay límite de exención de IVA para los alquileres con fines de reuniones, fiestas, conferencias o similares.

Pago de Ingresos Brutos por alquileres

Si alquilas una propiedad deberás inscribirte en ingresos brutos y pagar sobre dicho alquiler cuando no estés exento. A modo de ejemplo tomamos dos jurisdicciones para ver el tratamiento que tienen.

AGIP

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos C.A.B.A. los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

• El destino del alquiler tienen que ser vivienda.

• No podés tener más de dos unidades en alquiler.

• El importe de locación no puede superar el importe que establece la ley impositiva vigente. Para el año 2020 dicho importe asciende a $6.700 (véase art. 183 inc. 9 Código Fiscal).

Los alquileres de inmuebles con destino comercial o con fines turísticos están todos gravados.

Si estás inscripto en el Régimen Simplificado de CABA, pagarás una cuota fija bimestral, en función de la facturación de los últimos 12 meses.

ARBA

Van a estar exento del impuesto a los ingresos brutos en la provincia de Buenos Aires, los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones:

• El destino del alquiler tienen que ser vivienda.

• No podés tener más de una unidad en alquiler.

• El importe de locación no puede superar el importe que el código fiscal de la provincia de buenos aires. Para el 2020 es de $24.700 mensuales o $296.400 (artículo 184 inciso c) apartado 1) del Código Fiscal).

Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no está exenta del Impuesto a los Ingresos Brutos, por más que cumpla con el resto de los requisitos. Lo mismo aplica cuando los alquileres son con destino comercial o con fines turísticos, están todos gravados.

La alícuota de Ingresos Brutos a aplicar dependerá no solo del destino del alquiler del inmueble, sino también de su valuación fiscal, siendo de 0% para la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $1.731.600 y de un 5%, cuando se supere dicho importe.

Convenio Multilateral

Si tenes tu domicilio fiscal en una jurisdicción (por ej. Bs As.) y alquilas un inmueble que está en otra jurisdicción (por ej. C.A.B.A.), tenes que inscribirte en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto aplicando el régimen general establecido en el artículo 2 de dicho convenio.

Inquilino

Deducción alquiler

Podrán deducirse hasta el 40% del monto del alquiler aquellas empleados en relación de dependencia, jubilados u autónomos, que son pasibles de retenciones de Ganancias.
Para saber que requisitos hay que cumplir para deducir este gasto y como hacerlo, te invito a leer el siguiente artículo: "Deducciones de Impuesto a las Ganancias".

Formas de pago

Todo cobro de alquileres superiores a $1.000 no puede hacerse en efectivo, deben realizarse transferencias bancarias, depósitos, pagos con cheques o tarjeta de débito o crédito.

Alquiler de local comercial: IVA por servicios al exterior.

Si alquilás un local para uso comercial y el propietario del mismo reside en el extranjero, vas a tener que pagar el IVA el por ese alquiler, es decir que actuarás como resposable sustituto en el pago de este impuesto.

Dentro de los 10 días hábiles posteriores a que sea perfeccionado el hecho imponible, tendrás que ingresar el impuesto. Podrás computarte ese crédito fiscal en el período fiscal en el que se haya ingresado el impuesto.

Si sos monotributista no estás obligado a ingresar el IVA por el alquiler de un inmueble comercial a nombre de un sujeto en el exterior.

Inmobiliaria

Dijimos que si en el alquiler interviene una inmobiliaria, ésta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Ahora bien, si la inmobiliaria es monotributista, deberá considerar a la hora de la recategorización los ingresos por ese alquiler. Recordamos que el art. 3 de la ley de Monotributo dice que se considera ingresos brutos el producido correspondiente a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena.

Lo mejor en estos casos sería que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria sola facture la comisión cobrada.

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Locación de Inmuebles con fines turísticos no podrán ser por un plazo superior a 3 meses. RG 4858/20

La RG 4858/20 modifica la RG 4291 disponiendo que las locaciones de inmuebles con fines turísticos son aquellas destinadas a brindar alojamiento a turistas en viviendas amuebladas por un período no menor a 1 día ni mayor a los 3 meses.

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RELI Registración de contratos de locación de inmuebles RG 4933/21 AFIP ¿Quiénes deben presentarlo y hasta cuando hay tiempo?

La RG 4933/21 reglamenta el régimen establecido por la Ley 27.551  y comenzará a regir el 1º de marzo 2021.

Los contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación.

Si bien no son sujetos obligados, la normativa contempla la posibilidad de que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes.

El régimen también prevé que los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios, podrán informar en forma voluntaria un contrato.

¿Cuándo entra en vigencia?

El régimen entra en vigencia a partir del 1° de marzo 2021. Los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive.

¿Qué contratos están alcanzados?

Los contratos alcanzados por el Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles son:

• Locaciones de bienes inmuebles urbanos

• Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales

• Locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares

• Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

¿Cómo se informan los contratos?

Todos los contratos deberán ser informados en forma digital mediante el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.

Los sujetos obligados deberán proporcionar datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes. Además, deberá adjuntar en un archivo “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.

Así, se deberán proporcionar datos vinculados con su rol de locador, la identificación del inmueble y el resto de los intervinientes, al tiempo que se tiene que adjuntar el contrato.

"Si bien no son sujetos obligados, la normativa contempla la posibilidad de que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes", señaló.

En un comunicado, la AFIP puntualizó que el régimen también prevé que los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios podrán informar en forma voluntaria un contrato y subrayó que el Régimen de Registración de contratos de locación de inmuebles entra en vigencia a partir del primero de marzo.

"Los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive", remarcó.

Según la normativa, los contratos alcanzados son: locaciones de bienes inmuebles urbanos, arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales- con fines turísticos, locaciones de espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales, hipermercados y shoppings.

El plazo para informar estas operaciones, tanto para cuando se suscriba el contrato de locación o arrendamiento, o para cuando se modifique uno ya existente, será dentro de los 15 días corridos posterior al acto.

La ley N° 27.551 dispuso que, cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato.

El sistema para las comunicaciones judiciales se encontrará disponible a partir del 15 de abril de 2021.

¿Cuándo debe informarse una operación?

El plazo para informar estas operaciones, tanto para cuando se suscriba el contrato de locación o arrendamiento, o para cuando se modifique uno ya existente, será dentro de los 15 días corridos posterior al acto.

Casos especiales

Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores. En el caso de un condominio, la registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.

Incumplimientos

La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles.

Comunicaciones judiciales

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. El sistema para las comunicaciones judiciales se encontrará disponible a partir del 15 de abril de 2021.

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Cuadro Resúmen - Claves sobre el nuevo registro de alquileres

01/03/2021: Se deberá informar a la AFIP los CONTRATOS de ALQUILER, por aplicación de la nueva Ley de alquileres. Es OBLIGATORIO para los LOCADORES.

Nuevo régimen de registración de alquileres

El artículo 16 de la Ley 27.551 (nueva ley de alquileres) crea una nueva obligación para los locadores de un inmuebles: se deberá informar a la AFIP el detalle del contrato firmado.

El objetivo de esta norma es tener información suficiente y relevante para verificar el cumplimiento de obligaciones fiscales.

¿Es obligatorio registrar el contrato?

Si, es obligatorio para el locador o arrendador del inmueble. Y si bien la norma no obliga a los otros sujetos intervinientes en la operación como: corredores, inmobiliarias, escribano e incluso el mismo locatario o arrendatario podrían informar en forma voluntaria un contrato.

La registración del contrato facilita que el inquilino pueda recibir una factura por el pago y pueda deducir del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que paga en concepto de alquiler.

Obligados y excluidos de la obligación

Obligados: las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados. El régimen también prevé que los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios, podrán informar en forma voluntaria un contrato.

Excluidos: los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores de contratos donde ambas partes sea exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios.

¿Desde cuándo hay que informar las operaciones?

El artículo 16 de la Ley 27.551 entrará en vigencia el 1ro de marzo de 2021 y se aplicará a los contratos celebrados desde el 1ro de julio de 2020.

Los contratos celebrados del 1° de julio de 2020 al 31 de marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive. La AFIP estableció que los contratos celebrados a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril.

¿Qué contratos de alquiler hay que informar?

Todas las locaciones o arrendamientos de bienes inmuebles urbanos: alquileres de departamentos, casas, etc.; arrendamientos sobre inmuebles rurales;

- Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.

- Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o "stands" en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

Desde la firma del contrato hay 15 días corridos para informar a la AFIP del mismo.

¿Cómo informo el contrato de alquiler a AFIP?

A partir del 1ro de marzo habrá que:

• Ingresar con CUIT y Clave Fiscal nivel 3 a la web de AFIP.

• Incorporar el servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”.

• Dentro del servicio mencionado se deberá acceder a la opción “Declaración de contratos”.

• Seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación (permanente o temporaria), e informar:

• Los datos vinculados al de locador.

• Los datos del inmueble.

• Los datos del resto de los intervinientes.

• Además, deberá adjuntar en un archivo “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.

Se recibirá la constancia de la transacción efectuada en el Domicilio Fiscal Electrónico.

Condominios: ¿quién tiene que informar el contrato?

En el caso de los condominios la registración de los contratos puede hacerse por parte de cualquiera de los condóminos.

De esta forma se libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.

La constancia de presentación se enviará al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del condominio.

En algunas provincias, como en Santa Fe, los contratos se hacen a nombre de las inmobiliarias, ¿a nombre de quién se registra?

El locador es el propietario o el que da el mandato de alquiler a la inmobiliaria, por lo que sin importar que en el contrato figure la inmobiliaria como locataria a nombre del propietario y más allá de que la facturación también la emita la inmobiliaria, el inmueble se registra a nombre del dueño.

¿Qué pasa con los familiares que perciben el alquiler a nombre del propietario?

Al ingresar al registro deben hacerlo como locador, declarar de quién es el inmueble y cómo se distribuye la renta del alquiler. Está previsto que un beneficiario de la renta no necesariamente es el titular del inmueble.

¿Qué pasa con los propietarios monotributistas?

El alquiler de inmuebles está considerada dentro del régimen, pero cada inmueble constituye una unidad de explotación y cada contribuyente no puede superar las tres propiedades para mantenerse dentro del Monotributo.

¿Qué se debe hacer cuando se renueva un contrato?

Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción mostrando los datos del contrato finalizado, para que podamos editarlo y modificarlo si se produjo algún cambio.

¿Qué pasa si no informo un contrato?

Se aplicarán las sanciones de la Ley 11.683 para aquellos contribuyentes que no cumplan con la obligación o lo hagan en forma tardía. Caben las multas por incumplimientos de deberes fiscales, además del perjuicio de que si debe iniciarse una demanda judicial por falta de pago, el juzgado lo primero que hará es pedir esa registración para proceder. Por el lado del inquilino, se lo perjudica también porque no puede deducir ese concepto en el Impuesto a las Ganancias. 

Información a Presentar

Para poder registrar el contrato se deben presentar aquellos datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes en el contrato. Información de su ubicación (código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional), la fecha de inicio y finalización del acuerdo, el monto abonado y frecuencia de pago, y los comprobantes respaldatorios de pagos efectuados. Además, se deberá adjuntar en un archivo ".pdf" o ".jpg" el contrato firmado.

El propietario deberá presentar su Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.

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Notas aclaratorias y citas de textos legales

1) Vinculadas con el artículo 2 de la Resolución General AFIP 4933/2020 podemos mencionar a las siguientes notas aclaratorias:

a) Se consideran bienes inmuebles a los contemplados en los artículos 225 y 226 del Código Civil y Comercial de la Nación.

b) Se entiende por locación, a los contratos reglados por los artículos 1187 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación.

c) Se entiende por inmuebles urbanos, a los inmuebles que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de "urbanos" o "sub-urbanos".

d) Se entiende por sublocaciones, a las definidas por los artículos 1213 a 1216 del Código Civil y Comercial de la Nación.

e) Se entiende por inmuebles rurales, a los inmuebles que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de "rurales" o "sub-rurales".

f) Se entiende por subarriendos, a los definidos por los artículos 1213 a 1216 del Código Civil y Comercial de la Nación.

g) Se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos, descanso o similares, a las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento en viviendas acondicionadas para su habitabilidad, por un período no menor a UN (1) día ni mayor a los tres (3) meses.

h) Se entiende por complejo comercial no convencional, a los predios en los cuales más de un sujeto (fabricante, vendedor, comisionista u otros intermediarios), utiliza un espacio, puesto o similar, provisto a cualquier título por el titular de aquéllos o por quien bajo cualquier forma o modalidad jurídica explote los mismos, para la comercialización de productos y/o la prestación de servicios.

i) Se encuentran comprendidos todos aquellos contratos o acuerdos de concesión -de plazo determinado o no, temporales, transitorios, de espacios fijos o móviles, etc.-, concesiones comerciales, contratos de "stands" o puestos o de autorización para instalaciones de los mismos, cualquiera sea su denominación.

j) Se entiende por "góndola" lo previsto por el artículo 5° de la Ley 27545.

2) Aclaraciones del artículo 3 de la Resolución General AFIP 4933/2021:

Se entiende por personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten a los sujetos que se indican a continuación:

a) Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país.

b) Establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia humana o jurídica del exterior. Artículo 5°

3) Aclaraciones al artículo 5 de la Resolución General AFIP 4933/2021:

Se entiende por intermediarios a cualquier sujeto que efectúe intermediación en las operaciones económicas de locaciones de bienes inmuebles percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.

 

Información adicional

Los sujetos que se mencionan a continuación deberán suministrar la siguiente información:

1. De tratarse de locadores de inmuebles urbanos o de arrendadores de inmuebles rurales: carácter de su actuación, si es en nombre propio, o por cuenta y orden de un tercero residente en el país -deberá identificar al sujeto del país- o en representación de un sujeto del exterior -deberá identificar al sujeto del exterior-.

2. En caso de intermediarios:

a) Inmobiliarias y corredores inmobiliarios: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma, de corresponder.

b) Escribanos: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma.

c) Administradores de complejos para los contratos comprendidos en el inciso d) del artículo 2º de la Resolución General AFIP 4933/2021: número de matrícula o registro y organismo o entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma, de corresponder.

 

Datos a suministrar para la registración de los contratos

 

Contrato de locación de inmueble urbano

I - RESPECTO DEL INMUEBLE

a) Identificación del tipo de inmueble.

b) Ubicación. A tal fin se consignarán los siguientes datos:

1. Código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional.

2. Cualquier otro dato que permita su correcta localización.

c) Destino del inmueble objeto del contrato de locación.

II - RESPECTO DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES

a) Datos del titular del inmueble:

1. CUIT, CUIL o CDI de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.

2. Cuando se trate de condominios:

2.1. CUIT del condominio si se encuentra inscripto como tal.

2.2. Respecto de cada uno de los condóminos:

2.2.1. CUIT, CUIL o CDI.

2.2.2. Porcentaje de participación.

3. En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior:

3.1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

3.2. País de residencia.

3.3. CUIT o CUIL del representante en el país.

4. De haber intervenido un sujeto "intermediario":

4.1. CUIT.

b) Datos del locatario:

1. CUIT, CUIL o CDI. En caso de no contar con ninguno de esos datos, Documento Nacional de Identidad.

2. En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior:

2.1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2.2. País de residencia.

2.3. CUIT o CUIL del representante en el país o, en su defecto, tratándose de personas humanas que no cuenten con representante en el país, número del pasaporte o documento que acredite su identidad.

c) Datos del locador:

1. CUIT, CUIL o CDI del resto de los locadores con sus porcentajes de participación en la distribución de la renta. Estos datos sólo deberán ser informados cuando:

1.1. La condición de locador y titular del inmueble, no recaiga sobre el mismo sujeto o;

1.2. La condición de locador y titular del inmueble sean idénticas, pero la participación en la distribución de la renta del contrato de locación no sea igual a las proporciones de titularidad informadas.

III - RESPECTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

a) Indicar si se trata de una sublocación.

b) Fecha de celebración.

c) Fecha de inicio y finalización pactada.

d) Modalidad del precio pactado: forma de pago, frecuencia, cantidad y tipo de moneda.

e) Monto del precio inicial pactado por el contrato a devengar durante el primer período de vigencia del contrato.

f) Modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos detallados precedentemente, así como la eventual rescisión del mismo.

 

Contrato de arrendamiento de inmueble rural

I - RESPECTO DEL INMUEBLE

a) Identificación del tipo de inmueble.

b) Ubicación. A tal fin se consignarán los siguientes datos:

1. Código postal, jurisdicción provincial, localidad, paraje, y de corresponder ruta -nacional o provincial-, número, kilómetro o calle, número.

2. Cualquier otro dato que permita su correcta localización.

c) Destino del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

II - RESPECTO DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES

Ídem a los datos previstos para locación de inmueble urbano.

III - RESPECTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

a) Ídem a los datos previstos para locación de inmueble urbano.

b) Indicar si se trata de un subarriendo.

c) Frecuencia pactada para el pago del precio convenido: mensual, bimestral, trimestral, cuatrimestral o anual; inferior al mes u otra (finalización cosecha, finalización campaña, finalización contrato, etc.).

 

 

Contratos temporales

I - RESPECTO DEL INMUEBLE

a) Indicar si se trata de inmueble urbano o rural.

b) Ubicación. A tal fin se consignarán los siguientes datos:

1. Código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional o de tratarse de "rurales": código postal, jurisdicción provincial, localidad, paraje, y de corresponder ruta - nacional o provincial-, número, kilómetro o calle, número.

2. Cualquier otro dato que permita su correcta localización.

II - RESPECTO DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES

a) Datos del titular del inmueble:

1. CUIT, CUIL o CDI de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.

2. Cuando se trate de condominios:

2.1. CUIT del condominio si se encuentra inscripto como tal.

2.2. Respecto de cada uno de los condóminos:

2.2.1. CUIT, CUIL o CDI.

2.2.2. Porcentaje de participación.

3. En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior:

3.1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

3.2. País de residencia.

3.3. CUIT o CUIL del representante en el país.

4. Indicación si ha participado un intermediario en la operación.

4.1. CUIT.

b) Datos del locatario:

1. CUIT, CUIL o CDI. En caso de no contar con ninguno de esos datos, Documento Nacional de Identidad.

2. En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior:

2.1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2.2. País de residencia.

2.3. CUIT o CUIL del representante en el país o, en su defecto, tratándose de personas humanas que no cuenten con representante en el país, número del pasaporte o documento que acredite su identidad.

c) Datos del locador:

1. CUIT, CUIL o CDI del resto de locadores con sus porcentajes de participación en la distribución de la renta. Estos datos sólo deberán ser informados cuando:

1.1. La condición de locador y titular del inmueble, no recaiga sobre el mismo sujeto, o

1.2. La condición de locador y titular del inmueble sean idénticas, pero la participación en la distribución de la renta del contrato de locación no sea igual a las proporciones de titularidad informadas.

III - RESPECTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN TEMPORAL

a) Fecha de celebración.

b) Fecha de inicio.

c) Plazo de duración: en cantidad de días.

d) Modalidad del precio pactado: forma de pago y tipo de moneda.

e) Monto total del precio pactado por el contrato a devengar durante la vigencia del mismo.

 

Locaciones de superficies en inmuebles

I - RESPECTO DEL INMUEBLE: COMPLEJO, PREDIO, ETC.

a) Identificación del tipo de inmueble.

b) Ubicación. A tal fin se consignarán los siguientes datos:

1. Código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional.

2. Cualquier otro dato que permita su correcta localización.

c) Superficie total expresada en metros cuadrados. De corresponder, se individualizará la superficie total: cubierta, semicubierta y a cielo abierto.

d) Cantidad total de espacios afectados a "locación".

e) Nomenclatura catastral o números de partidas inmobiliarias de los inmuebles que conforman el complejo o predio, según corresponda.

f) De corresponder, denominación comercial o nombre de fantasía del complejo.

g) Adjuntar plano o croquis del complejo, identificando numéricamente en orden consecutivo progresivo ascendente todos los espacios fijos o móviles disponibles para locación, en archivo con formato ".pdf" o ".jpg".

II - REGISTRACIÓN DE CONTRATOS

Ingresar los "n" contratos identificando para cada uno de ellos lo siguiente:

a) Complejo dado de alta.

b) Identificación del local, puesto, stand, etc.

c) Identificación de los sujetos intervinientes.

d) Fecha de inicio.

e) Duración en meses.

f) Monto inicial pactado.

g) Adjuntar el contrato en archivo con formato ".pdf" o ".jpg".

Datos a proporcionar por los locatarios o arrendatarios

a) Identificación del tipo, ubicación y destino del inmueble.

b) Individualización del "locador urbano" o "arrendador" o "locador temporario" o "locador de superficies en inmuebles".

c) Fecha de inicio y finalización pactada, de corresponder.

d) Monto abonado y frecuencia del pago.

e) Documentación del contrato.

f) De corresponder, comprobantes respaldatorios de pagos efectuados, notas de índole comercial o cualquier otra documentación que haga presumir la existencia de la operación.

La documentación prevista en los incisos e) y f) deberá adjuntarse en archivo con formato ".pdf" o ".jpg".

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